SFS 1979:252

790252.pdf

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

background image

Lag

SFS 1979:252

om ändring i jordabalken;

utkom från trycket

den 30 maj 1979

Utfärdad den 10 ma j 1979.

Enligt riksdagens beslut' föreskrivs i fråga om jordab alken®

dels att 12 kap. 3, 4, 19 a, 58 och 58 a §§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a §, av nedan

angivna lydelse.

Till följd härav kommer 12 kap, jordabalk en att ha följande lydelse från

och med den dag då denna lag träder i kraft.

12 kap. Hyra

Inledande bestämmelser
1 § Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till

nyttjande mot v ederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant a vtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lä­

genheten, äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall använ-

?

das för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än

f c

jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtel­
se av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämp-

1

ning, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av

;

jorden.

:

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till

icke oväsentlig del användas som bostad.

!

Förbehåll som strider mot bestämmelse i det ta kapitel är utan verkan

(

mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat

fl

anges.

' Prop. 1978/79: 89, CU 32. rskr 308.

^

^ Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1974:1083.

553

¬

background image

SFS 1979:252

Hyresavtals ingående

2 § Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyres­
gästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i

hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på handling­

en.

Hyrestid och uppsägning

3 § �r hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid

hyrestidens utgång varat längre än nio månader i f öljd, uppsägning alltid

ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­

restiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­

väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förv äg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg ,
6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden läng­

re än nio månader, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av
minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är avsedd

att användas för förvärvsverksamhet

och avtalet har samband med hyres­

avtal som avser bostadslägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och

uppsäges det ej inom rätt tid. anses det. om hyrestiden överstiger nio må­
nader. förlängt på ett år och i ann at fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 § �r hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning
och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio

månader i f öljd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen

suttit kvar i läg enheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyres­

värden anmodat honom att flytta.

�r hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, ut­

gå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från upp­
sägningen. Avser hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och har

hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd,

har hyresgästen dock alltid rätt tilll en uppsägningstid av minst nio måna­

der. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 §

första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst

en månad.

Fardagar är den I apri l och den 1 oktober.

554

¬

background image

4 a § Avser hyresavtal bostadslägenhet, får hyresgästen uppsäga hyres-

SFS 1979: 252

avtalet att upphöra vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre måna­

der från uppsägningen.

5 § Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång,

får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upp­

hör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av
makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt

som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i för ening.

�r lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, får vid dennes död hans

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts in­
nan a vtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevan­

de makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar när­

mast efter en månad från dödsfallet.

6 § Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11-14 eller 16-19 §§,

upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 § , om ej

annat följer av 44 §.

Uppsäges hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst

rätt att frånträda avtalet och innehåller detta kapitel ej särskild bestämmel­
se om uppsägningstid, gäller den uppsägningstid som för varje särskilt fall

anges i 3 § andra stycket, om avtalet är träffat för bestämd tid, eller i 4 §

andra stycket, om hyrestiden ej är bestämd. Sker uppsägning innan hyres­
gästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 § Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller av­

trädas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i
stallet ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen

hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägen­

het som helt eller delvis är uthyrd till b ostad minst två rum som är avsedda

för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig

klockan 12 fö regående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän
helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej. om annat avtalats.

8 § Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än

nio månader i följd vid den tidpunkt till v ilken uppsägningen sker. Uppsäg­
ningen får dock, utom i fall som avses i 34, 38 och 38 a S§, vara muntlig,

om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Uppsägning lår ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sokes för uppsägning, dock

utan tillämpning av 12- 15 §§ delgivningslagen (1970: 428).

Träffas ej den som sokes i si tt hemvist, får uppsägningen sändas i re­

kommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg­

ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen med-

555

¬

background image

' - ' . ^

SFS 1979:252

lem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kon­
tor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som

angivits nu, skall uppsägningen i s tället läggas i d en söktes postlåda, om

sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt

hemvist här i rik et och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och

Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i be hörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal, som

gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 §.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhanda­

hålla lägenheten i så dant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i

orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 § Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. �r hy­

resvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyres­

gästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för ska­
da.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållan­
de som föranlett beslutet på försummelse av hyresvärden eller lämnar den­

ne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen
rätt till ersättning for skada.

11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i ann at fall än som avses i 13 §, på

tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

tid lägenheten är i br istfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsätt­

ning i hy ran.

1 fall som avses i fö rsta stycket har hyresgästen även rätt till ersättning

för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försum­

melse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts

556

i bef intligt skick, om lägenheten icke är i såda nt skick som anges i 9 8 o ch

¬

background image

hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kunnat upptäc-

SFS 1979:252

ka den med vanlig uppmä rksamhet.

12 § Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens

beskaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­

gästen eller denne på an nat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han

rätt till skälig nedsättning i hyran . Innebär beslutet väsentlig inskränkning i

nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vun­

nit laga kraft, 1 fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket mot­

svarande tillämpning.

13 § Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingå­
ende och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hy­

resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga av­
talet som anges i 11 §. Uppsägning får ske äve n före den avtalade tidpunk­
ten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på til lträdesdagen ej
kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej vi­

sar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 § �r lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall a vflytta, har hy­

resgästen rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lä­

genheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det att hy­

resvärden underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 1! § om
rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten
motsvarande tillämpning.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej vi­

sar att hindret icke beror på hans förs ummelse.

15 § Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick
som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt elle r delvis är uthyrd till bos tad, skall hyresvärden i

bostadsdelen med skä liga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedv anliga reparationer med anle dning av lägenhetens försäm­

ring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endas t om ej annat avtalats.

16 § Bestämmelserna i 10- 12 §§ äger motsvarande tillämpning, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig

för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhålls skyldighet enligt 15 S andra styc­

ket,

3. hinder eller men på anna t sätt uppstår i ny ttjanderätten utan hyres­

gästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra

stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förr­

än beslutet lände r till efterr ättelse.

Avser hyresavtalet bostadslägenhet, får hyresnämnden i fa ll som avse s i

första stycket 1-3 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att av-

557

¬

background image

\

SFS 1979:252

hjälpa bristen (reparationsforeläggande). 1 före läggandet, som får förenas

med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken åtgärd som avses med före­

läggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, för tiden förlängas,
om ansökan därom göres före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätt en att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för

hinder eller men i n yttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra

arbete för att sätta lägenheten i avta lat skick eller för alt utföra sedvanligt

underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som

särskilt anges i avtalet.

17 § Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvaran­

de tillämpning, om ohyra förekommer i l ägenheten till men för hyresgäs­

ten.

I fråg a om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig

att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är
ansvarig för att sådan förekommer i l ägenheten. �r hyresgästen utan an­

svar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som

åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 § Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen pä grund av att an­

nat förvärv äger föieträde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap.

25 §. har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen har

även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i I I §, om han var i god tro

när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns t 7 ka p.

19 § �r bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar

våda för inneboendes hälsa alt använda lägenheten och avhjälper hyres­
värden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet,

även om han icke har rätt till de t enligt annan bestämmelse.

Hyran

19 a

Hyran för bostadslägenhet skall vara till b eloppet bestämd i avta­

let eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhand­

lingslagen (1978:304). i f örhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock

ej ersättning för kostnad som hänför sig till l ägenhetens uppvärmning, för­

seende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och
avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bostadslägenhet skall också vara till belop­

pet bestämd i av talet till den del den icke omfattar ersättning som avses i

första stycket andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbehåll i av­

talet om att hyran skall utgå med belopp som står i visst förhållande till hy­

resgästens rörelseintäkter eller .som bestämmes genom skriftlig överens­
kommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och organisa­
tion av fastighetsägare, i vil ken hyresvärden är medlem och å andra sidan

organisation av hyresgäster. �r avtalet träffat för bestämd tid, som är läng-

558

3 Senaste lydelse 197 8:305.

¬

background image

re än ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp

SFS 1979: 252

som bestämmes enligt annan beräkningsgrund än som nu har sagts.

Har avtal träffats i str id med vad som sägs i fö rsta och andra styckena,

skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parter­

nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när för­

handlingsordning gäller finns bestämmelser i h yresförhandlingslagen.

20 § Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen tore varje kalendermå­
nads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast

sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bo­

stadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum,
får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första be­

talas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats

om tidigare forfallodag.

Hyran skall betalas i h yresvärdens hemvist eller på annan plats som an­

visas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro el­
ler bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig

att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom post­

anvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller har

innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- el­
ler utbetalningskort. anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den

dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­

ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av
bankkontoret.

21 § Anser hyresgästen, att han enligt 11-14. 16-18 eller 26 § har rätt

till nedsättning i hyr an eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av

brist e ller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyres­

gästen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han

nedsätta beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande
tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pen g­
ar men ej är till beloppet bestämd i avt alet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­

tor, skall han lämna skriftlig uppgift i t vå exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på be­

loppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor. tär hyresvär­

den icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det

nedsatta beloppet ej betalats till honom.

22 § �verexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom­

menderat brev om nedsättning enligt 21 § .

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till be-

559

\ s.

¬

background image

SFS 1979: 252

talning och underrättelse om nedsättningen sänts till ho nom att han träffat

överenskommelse med hyresgästen om att fö lyfta beloppet eller att han
väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfö beloppet. Har

hyresvärden väckt talan inom angiven tid. får beloppet ej lyftas, förrän hy­

resvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Hyresgästens nyttjande av lägenheten

23 § Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det
avsedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­
delse for honom.

24 § Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad
därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom

hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör

till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägen­

heten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han

själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg

och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjäl­

pas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. �r hyres­

gästen och medlemmarna i han s hushåll borta när skadan uppkommer eller

bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid be­
hov komma in i lä genheten under bortovaron, är det dock. om lägenheten
utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten
lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om

annan skada eller brist än sådan som angivits förut i dett a stycke skall läm­

nas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att un­

derrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i de tta stycke, är han an­
svarig för skada .som för anledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i f örsta och andra styckena om skada eller brist äger

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i läg enheten.

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen

ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråg a om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­

svar utsträckts utöver vad som föreskrives i fö rsta-(järde styckena, galler

avtalet.

24 a § Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lä genheten ut­
föra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar därigenom
lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaj<tigt

560

eller lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostads-

¬

background image

rätt och vilken alltjämt inne haves med s ådan rät t, gäller första stycket en-

SFS 1979: 252

dast om ej annat har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgästen att utgiva ersä ttning enligt första

stycket prövas av hyresnämnd.

25 § Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fa stigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn öve r att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han sva rar enligt 24 § förs ta

stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med

ohyra får icke införas i lägenheten .

26 § Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenhe­

ten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan

uppskjutas utan sk ada. När lägenheten är ledig till uthyr ning, är hyresgäs­

ten skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvär den i lägenheten lå­

ta utföra mindre bråd skande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjan derätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgäs­

tens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets be­
stånd. Vill hyres värden utföra annat arbete i läge nheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från

uppsägningen. Sådant arbete tår icke utan hyresgästens medgivande på­
börjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i

detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyres­

gästen.

1 fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse a tt

hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersät­

tas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som

föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigh eten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. Därvid äger

17 § motsvarande tillämpning.

27 § Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenhe­

ten när denne enligt 26 § har rätt till det , kan ö verexekutor förordna om

handräckning. 1 fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om

handräckning enligt 191 § utsökningslagen (1877; 31 s. 1).

27 a § �verger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återtaga

den.

Finnes i lägenhet som hyresgä sten lämnat eller i utrymme som hör till lä­

genheten egendom, som kan antagas tillhöra honom eller någon i hans hus­

håll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex måna­
der från det han avträdde lägenheten avhämtat egendomen, tillfaller den
hyresvärden utan lösen.

36-SFS 1979

561

\

¬

background image

SFS 1979: 252

Pant eller borgen

28 § �r pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försäm­

ras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

får hyresvärden uppsäga avtalet. 1 fråga om bostadslägenhet får dock hy­

resvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hy­
resvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgäs­

ten att hyresförhållandet upplöses.

Utmätning och konkurs

29 § Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen

uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning

skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att

fastigheten blivit utmätt. Upphäves utmätningen eller förfaller eljest frågan

om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

30 § Bestämmelserna i 29 § ä ger motsvarande tillämpning, om hyresvär­
den försättes i ko nkurs före tillträdesdagen.

31 § Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet.

Beträffande bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till

uppsägningen eller att rättens ombudsman godkänner denna.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyresvär­

den säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas,
får hyresvärden uppsäga avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en

vecka efter anfordran.

Inträffar i frå ga om annan lägenhet än bostadslägenhet konkursen efter

tillträdet och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets fullgörande med vil­

ken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avtalet, om ej sådan

säkerhet ställes inom en månad efter anfordran eller inom samma tid kon­

kursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hy­
restiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med

avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första-tredje stycket, har hyresvärden rätt till

ersättning för skada.

�verlåtelse av hyresrätten

32 8 Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam­

tycke, om ej annat följer av 34-36 88.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­

sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­
säga hyresavtalet.

33 8 Bestämmelserna i 32 8 äger motsvarande tillämpning på hyresrät­

tens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknan­

de förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hii-

562

vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans

¬

background image

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av bo-

SFS 1979: 252

skillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i

hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevan­

de make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans

dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make
svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt

avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenhe­

ten hyrts av makar gemen samt.

Andra-fjärde styckena äger motsvarande tillämpning, när någon har

övertagit hyresrätt enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemen­
samma bostad.

34 § Hyresgäst, som ej avser att använda bostadslägenhet för återståen­

de hyrestid, får överlåta hyresrätten till närståend e som varaktigt samman­
bor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Så­
dant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­
ändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen avlider un­

der hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodel­
ägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde

med honom.

35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att

genom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktans-

värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hy­
resvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft
lägenheten mindre än tre år. får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga

skäl föreligger.

Första stycket gäller ej . om
1. lägenheten är förhyrd i andra h and.

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad.
3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamiljshus.

4. lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bosta dsrätt och

lägenheten alltjämt innehave s med sådan rätt.

5. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och

hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd .

Medverkar kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att an­

visa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyres­
nämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller

även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommuner gemen­
sam bostadsförmedling.

36 § Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt el ler till väsentlig del an­

vända den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet.

får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hy-

563

\,

¬

background image

v

' ⬢ ⬢ ⬢

SFS 1979:252

resnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall läm­

nas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten

överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­
stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 § Tillstånd som av.ses i 3 4, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 § �verlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden

eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som
hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor
fogats till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar

jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före över­

låtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i an dra hand

39 § Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i and ra hand upplå­

ta lägenheten i de ss helhet utom i fall so m avses i 40 § .

40 S Hyresgäst, som under viss tid ej är i tiilfalle att använda sin bostads­

lägenhet. får upplåta lägenheten i des s helhet i an dra hand, om hyresnämn­

den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hy­

resgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har

befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med

\ illkor.

41 S Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i läg enheten, om
det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 S Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att

uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ut­

över två vardagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall

dä hyran skall betalas i för skott för längre tid än en månad, endast om hy­

resgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande hy­

ran utöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår hyran för

första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy­

resrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i and­
ra hand och ej efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

3. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen

icke efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, till v ilken hyresrätten överlåtits eller lä­

genheten upplåtits, genom vårdslöshet är vällande till att ohyra förekom­

mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden

därom bidrager till att ohyran sprides i fas tigheten,

5f)4

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an-

¬

background image

nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter

SFS 1979:252

något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande el­
ler brister i d en tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och

rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i stri d med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej

kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver

hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är

av rin ga betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 § �r hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 S
första stycket I -3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk

av sin r ätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä­
genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två måna­
der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nä mnda stycke

under 2 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 § �r hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav

uppsagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lä­

genheten. om hyran betalas på sätt som anges i 20 § a ndra eller tredje styc­

ket eller nedsättes hos överexekutor enligt 21 § senast tolfte vardagen efter
det att hyresgästen, i den ordning som gäller för uppsägning, delgivits un­

derrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvin­

na hyresrätten samt, i fråg a om bostadslägenhet, meddelande om uppsäg­

ningen oc h anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun

där lägenheten är belägen. 1 avv aktan på att hyresgästen visar sig ha full­
aort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om

vräkning icke meddelas förrän Qorton vardagar förflutit från det att hyres­

gästen delgivits underrättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelan­
det lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid

än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer for­

mulär till underrättelse och meddelande som avses i fö rsta stycket.

Rätt titi förlängning av hyresavtalet

45 § Bestämmelserna i 4 6-53 §§ gäller vid upplåtelse av bostadslägen­

het, om ej

1. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och

hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd ,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 eller
47 a § .

565

¬

background image

SFS 1979: 252

Har hyresvärden och hyresgästen i sär skilt upprättad handling överens­

kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är

överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyres­
förhållandet varat längre än nio månader i följ d, gäller den dock endast om
den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lä genheten när överenskommelsen träffades, gäller överens­

kommelsen mot honom endast om han godtagit den.

Vad i a ndra stycket tredje punkten föreskrives om make äger motsva­

rande tillämpning på sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om

ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att övertaga hyresrätten

vid upplösning av samlevnaden.

46 § Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fa ll som avses i 4 §
första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till för­

längning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan

att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa

grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att av­

talet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhål­

landet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att

hyresgästen kan sitta kvar i l ägenheten utan nämnvärd olägenhet för om­

byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hy­
resförhållandet upphör.

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är

obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har så­

dant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flyt­

ta.

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den

med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt samt

bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hy­
resgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statl ig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nöd­
vändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt an­
ställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i anna t fall än som avses i 7 be ror av anställning för

skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är

obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8

och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresför­

hållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyres­
värden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i ann at fall icke strider mot god sed i hyi esfö rhållanden eller el­

jest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet iipphöi-,

555

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträ-

/

¬

background image

der endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt

SFS 1979: 252

avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av förstastycket rätt

till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av att

huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt bere­

das tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i h uset.

47 § Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av

uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständig­

het, som hänfibr sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning

av hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvär­
den skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. �r
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till fö rlängning av avtalet, har han den
rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund än

dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden bring­
ar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hy resrätten, uppsä­

ger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i ann at fall ej har rätt till förlängning av avtalet, är maken, om

han har sin bostad i l ägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyres­
värden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu

gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av

förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna i 48 §. 49 §
första och tredje styckena och 50-53 §§ om hyresgäst äger tillämpning
även i fråga om hyresgästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­

na för f örpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­
nat avtalas med hyresvärden.

47 a § Bestämmelserna i 47 § om make äger motsvarande tillämpning i
fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemen­

samma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hy­

resrätten.

48 § Vid förlängning av hyresavtal utgår hyran med skäligt belopp. Den

hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Ford­
rad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lä­

genheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bort­

ses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hy-
resläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i n ybyggda bostadshus.

Vid prövning enligt l�rsta stycket skall främst beaktas hyran för lägen­

heter i hus som äges och förvaltas av allmännyttigt bostadsföietag. Har

ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jäm­
förlig b etydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra en­

ligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl före­
ligger.

Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot

567

¬

background image

SFS 1979:252

god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock

utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller

uppsägsningstid av särskild anledning är lämpligare.

I den mån ändring i h yresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som

förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för

det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett bestäm­

melserna i första och tredje styckena, lända till e fterrrättelse i den mån ej
annat följer av betämmelserna i övrig t i den na balk.

49 § Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 §

eller om villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftli­
gen meddela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har
att senast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta

tvisten till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som en­

ligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje

punkten gäller dock ej.

Meddelande som avses i för sta stycket skall lämnas senast inom tre må­

nader efter hyrestidens utgång, lakttages ej tiden, är uppsägningen utan
verkan, om hyresgästen ej före tremånaderstidens utgång har hänskjutit
tvisten till hyresnämnden eller ändå avflyttat.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första och andra

styckena, har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyres­

nämnden inom den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, för­
faller rätten till förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om
inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 54 § Qärde stycket.

50 § �r fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyresti­

den går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i l ägenheten till dess frågan är

slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för

samma tid blir slutligt bestämda.

51 § Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall

villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal om fortsatt

förhyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kun­

nat åberopas i må let eller ärendet.

52 § Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i

beslutet skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden eller
hyresgästen begär det. �r hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphö­
ra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen, får på
begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden

samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av-

flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av-

568

flyttningen fastställas enligt 48 §.

¬

background image

53 § Skall hyresgäst enligt hyresnämndens eller bostadsdomstolens be-

SFS 1979:252

slut utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrät­
ten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det överskjutan­
de beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet

vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträ­

der för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet

förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan be­
räknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga

kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

1 beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande be­

loppet jämte ränta som avses i a ndra stycket, om skäl föreligger till det.
Medges anstånd, får bestämmas att ränta till f örfallodagen skall beräknas

enligt 5 § räntelagen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren

54 § Bostadshyresgäst har rätt att till tidpunkt då han enligt 3 § andra

stycket eller 4 § andra stycket första punkten eller enligt avtal kunnat

bringa hyresförhållandet att upphöra i st ället med iakttagande av den upp­

sägningstid som i så dant fall skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet för änd­

ring av hyresvillkoren. Hyresgästen skall i uppsägningen uppgiva att han
begär ändring av hyresvillkoren.

Första stycket äger ej tillämpning, om hyresavtalet avser möblerat rum

eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet vid den tidpunkt dä

det kunnat bringas att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller
om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad.

�r hyresavtal som avser bostadslägenhet träffat för bestämd tid och är

hyrestiden längre än ett år, får hyresgästen uppsäga avtalet för ändamål

som avses i f örsta stycket till den fardag som inträffar närmast efter sex

månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen varat läng­
re än nio månader i följd .

Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller tredje stycket,

skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyres­
nämnden. Gör han det ej. är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts
nu gä ller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 49 §
tredje stycket.

55 § Vid prövning av tvist som avses i 54 § skall villkoren för den fortsat­

ta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50 § andra punk­
ten, 51 § andra stycket första punkten och 53 § äger motsvarande tillämp­
ning.

55 a § Om rätt till prövning av hyresvillkoren för bostadslägenhet i vis sa

fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hy resförhandlings-
lagen (1978: 304).

569

¬

background image

\

SFS 1979: 252

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m.m,

56 § Bestämmelserna i 5 7-60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet

än bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i sä rskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57-60 §§, är överenskommelsen gäl­

lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat läng­

re än nio månader i fö ljd, gäller den dock endast om den godkänts av hy­

resnämnden.

57 § Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga

hyresförhållandet eller kommer förlängning i an nat fall ej till st ånd på den

grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller

uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt, skall han i sk älig omfattning ersätta hyresgästen dennes

förlust pa grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i såd an mån att det icke skäli-

gen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad alt hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lä genheten utan nämnvärd olägen­
het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hy­

resavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­

den skall påbörjas inom fem ar från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i an nat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om hyresgästen har upp­

sagt avtalet i an nat fall än som avses i 6 § och i uppsägningen begärt för­
längning av avtalet på ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning alt han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i

Sådant fall till h ögst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i

värde som hyreslägenhet.

570

57 a § Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för för­

längning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten
vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknads­

hyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyres-

anbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyres-

läget i o rten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl
föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst
åstadkommit.

1 tvist om ersättning enligt 57 S får yttrande av hyresnämnden frångås

endast om del visas eller eljest är uppenbart.

¬

background image

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller

lägre än hyre snämnden angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning

icke varit riktig.

Har i fal l som avses i andra stycket 1 hyresvärde n vid tiden för hyres­

nämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenhe­

ten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller
avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

58 § Vill h yresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen under ­

rätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhål­

landet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning­

en skall dessutom innehålla u nderrättelse att hyresgästen, om han icke går

med på att flytta utan att få ersä ttning enligt 57 S, har att inom två månader

från uppsägninge n hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första

stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt fö rsta stycket

och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt

57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i
första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten till ersätt­

ning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samm a tid tvist hänskjutes
till nämnd en enligt 58 a § förs ta stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyres­

förhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånliga­

re villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer för­

längning ej till stand, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 S.

SFS 1979:252

58 a § Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt för­

längning av avtalet på ä ndrade villkor, skall han inom två månader från

uppsägningen hän skjuta tvisten till hyresn ämnden för medling och därvid

ange den ändring han öns kar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första s tycket angivna tiden eller återkallar han före hyrestidens ut­
gång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej
angett de ändringar han önskar i d e avtalade villkoren, skall nämnden före­

lägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggan­

det, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt förs ta stycket,

skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han upp­

ställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till at t han vägrar
medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej

uppsagt enligt 57 § första s tycket, skall avtalet anses förlängt på de av hy­

resgästen önskade villkoren. Erinran härom skall inlagas i föreläggandel.
Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

59 § Skall hyresförhålla ndet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy­

resvärden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttn ingen, får

hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge

denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

571

¬

background image

\ ⬢

SFS 1979:252

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­

gästen i fa ll som avs es i 5 7 § andra stycket, fär hyresnämnden på begäran
av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under
skälig tid. dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär­

den, hyresgästen eller annan därigenom skulle till skyndas betydande ska­
da eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna
utan olägenhet kan ske vid tidpunkten for a vtalets upphörande.

Medges uppskov enligt fö rsta eller andra stycket, skall hyresnämnden

fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflytt­

ningen.

60 § 1 m ål om ersättnin g enligt 57 § skall rätten på yrkande av hyresgäs­

ten, om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvär­

den att utge förskott i avräkning på den e rsättning som kan komma att be­

stämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir

obetydligt. Har beslut i fråga om förs kott meddelats, får nytt yrkande om
förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan det
föregående beslutet vann laga kra ft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan b e­

slut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som

meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens be­

slut får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­
skjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersätt­

ningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt

6 § räntelagen för tiden därefter.

Särskilda bestämmelser

61 § Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framst älla fordringsanspråk på

grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det

hyresgästen avträdde lägenheten, lakttages ej denna tid, är rätten till ta lan

förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid. har

den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

62 § Hyresnämnden skall självmant upptaga fråga om utdömande av vite

som förelagts med stöd av 16 § andra stycket. Har ändamålet med vitet

förfallit, får vitet ej utdömas.

Vite som avses i första styc ket får ej förvandlas.

63 § �r sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 § eller 42 §

första stycket 2. 3 eller 5 eller sådant meddelande från hyresvärden till so­

cialnämnd som avses i 44 § avsänt i rekommenderat brev under mottaga­

rens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankom-

572

mer på honom. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från hy-

¬

background image

resgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller 33 §. I fall som avses i 24 § är det

SFS 1979:252

dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

64

65 § Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplå­

telse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägen­
het, domes till böter eller fängelse i högst sex månader. 1 ring a fall skall

dock ej dömas till straff.

�r brottet grovt, dömes till fängelse i högs t två år. Vid bedömande huru­

vida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led i en verksam ­

het som bedrivits yrkesmässigt eller i stör re omfattning eller om gärnings­
mannen eljest i avsevä rd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller

förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villkoret

är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a § Ej får någon mottaga, träffa avtal om eller begära ersättning av

hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning får dock

utgå vid yrkesm ässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av

regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller

fängelse i högst sex månader. �r brottet grovt, dömes till fängelse i högst

två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbära den.

66 § Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med an led­

ning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan

förbehåll om rätt för parte rna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägen­

heten, fastställande av hyresvillkor i fall som av ses i 51 eller 52 § eller be­

stämmande av ersättning enligt 57 §. 1 ö vrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt

därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemän­

nens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. 1
berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad

som sagts nu utgör dock ej hinder för at t i skiljeavtalet utse hyresnämnden

till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­
tande än den tid om sex m ånader som anges i nämnda lag.

67 § �verenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­

ror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i

hyresgästens ställe även om överensk ommelsen strider mot bestäm melse i

33-35, 40, 46, 47, 4 9-55 eller 66 §, såvida den har formen av kollektivav­

tal och på arbetstagarsid an slutits eller godkänts av organisation som enligt

lagen (19 76: 580) om medbestä mmande i arbetslivet är att anse såsom cen­

tral arbetstagarorganisation.

⬢* Paragrafen upphävd genom 1976:193.

573

¬

background image

\

SFS 1979: 252

Förfarandet i h yrestvister

68 § I varje län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen kan dock be­
stämma. att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hy­

resnämnd.

69 § Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestv ister samt att pröva
frågor enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel an­

kommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister.
Närmare bestämmelserom hyresnämnd meddelas i särskild lag.

70 § Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som a vses i 16 § andra styc­

ket, 24 a §, 34, 36, 49 , 52, 55 eller 62 § föres genom besvär inom tre veckor

från den dag beslutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga som a vses i 35, 40, 45, 56 eller 59 § får

talan ej föras.

71 § Hyrestvist som ej enligt 69 § anko mmer på hyresnämnds prövning

och ej heller rör kollektivavtal skall upptagas av den fastighetsdomstol
inom vars områd e fastigheten är belägen.

Om laga domstol i tvist med anledning av tillfä llig upplåtelse av hus eller

del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § r ät­
tegångsbalken.

Besvärstalan som avses i 7 0 § upptages, om den rör kollektivavtal, av ar­

betsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen

skall inges till den domstol som har att upptaga besvären.

72 § I fråga om handläggningen av besvärsm ål vid arbetsdomstolen äger

18. 22, 28 och 30 §§ lagen (1974:1082) om bostadsdomstol motsvarande

tillämpning. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974; 371) om

rättegången i arbet stvister föreskrives om rättegången i mål som fullf öljts

till arbe tsdomstolen genom besvär. Besvärsmål kan dock även företagas

till avgörande efter huvudförhandling.

73 § I hyres tvist som avses i 49 eller 55 § och i mål om reparationsföre­

läggande enligt 16 § andra stycket eller om utdömande av vite enligt 62 §

skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomsto len el­

ler arbetsdomstolen, i de n mån ann at ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbal­
ken.

1. Denna lag träder i kraft den I ju li 1979 .
2. De nya bestämmelserna i 1 2 kap. 3 oc h 4 §§ gäller även i fråga om hy­

resavtal som slutits före utgången av juni 1979, om avtalet uppsäges till

upphörande efter den 30 september 1981.

3. Innehåller hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979 vil lkor

som strider mot de nya bestämmelserna i 1 2 kap. 19 a !), äger villkoret lik­

väl verkan mot hyresgästen till utgången av september 1981 eller, om avta­
let inte kan uppsägas till upphörande vid den tidpunkten, till den senare
tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas.

4. De nya bestämmelserna i 12 kap. 57 a, 58 och 58 a §§ gäller även i

574

fråga om hyresavtal som slutits före utgången av juni 1979, Har avtalet

¬

background image

uppsagts före utg ången av ju ni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre be-

SFS 1979:252

stämmelser.

På regeringens vägnar

BIRGIT FRIGGEBO

Lars K. Beckman

(Justitiedepartementet)

¬

Viktiga lagar inom fastighetsrätten

Viktiga lagar inom fastighetsrätten

Anläggningslagen
Fastighetsbildningslagen
Jordabalken
PBL
JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.