SFS 1988:927

880927.pdf

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

background image

Lag

om ändring i jordabalken;

utfärdad den 14 juli 1988.

Enligt riksdagens beslut' föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken^

dels att 8, 19, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha följande l ydelse,
dels a tt det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande

lydelse.

8 § En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat

längre än tre månader i följd vid den tid punkt till vilken uppsägningen sk er.

Uppsägningen får dock, utom i fall so m avses i 58 a §, vara muntlig, om

det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden

lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske

hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftliga u ppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den

ordning som anges i 8 kap. 8 § a ndra och tredje styckena, om inte annat
följer av tredje eller flärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte

fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som
avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rek ommenderat brev. Uppsägning­
en anses då ha s kett när den har avlämnats för postbefordran under den
söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en
adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som

hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som

hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har

något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt

ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske
genom kungörelse i Post- o ch Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphö­

ra eller a tt hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som

gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§.

19 § Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i

hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyres­

förhandlingslagen (1978:304), i förhan dlingsöverenskommelse. Detta gäl­

ler dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens

uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgif­
ter för vatten och a vlopp

1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrun­

den för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverens­

kommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlings­

lagen,

2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus, eller

' Prop, 1987/88: 146, BoU 21, rskr. 344.

^ 12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

SFS 1988:927

Utkom från trycket

den 26Juli 1988

I99I

¬

background image

SFS 1988:927

3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell

mätning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av

upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket

avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren

betalar.

Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till de n

del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen.

Utan hinder av detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå

med ett belopp som står i visst förhållande till hyresg ästens rörelseintäkter

eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan

hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i

vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av
hyresgäster. �r avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre

år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som

bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har an getts.

Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utgå

med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och

övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när

förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

23 § Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat
ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser
som är utan betydelse för honom.

Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än

det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant till­
stånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år
och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden

inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas

med villkor.

40 § En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle att använda sin

lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­
den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om

hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte
har befogad anledning a tt vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas m ed

villkor.

1992

57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga

hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på
grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden

kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om
inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke

skäligen kan fordra s att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är

godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hy­

resförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall
påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

¬

background image

3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppen-

SFS 1988:927

barligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomfö­
randet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är

godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hy­

resförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden

skall påböijas inom fem år från villkorets tillkomst,

4. hyresvärden i annat fall h ar befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet, eller

5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och

överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt

58a§.

57 a § Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte

anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens

utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När mark­

nadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga
lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till

ökning av lokalens värde, som en hyresgäst-har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås

endast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller

lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte

varit riktig.

I fall som avs es i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram

under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga

skäl.

58 § Vill h yresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen under­

rätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresför­

hållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsäg­

ningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte

går med på att flytta utan att fa ersättning enligt 58 b §, har att inom två

månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hy resnämnden för med­
ling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första

stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket

och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt
58 b § , har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i
första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till e rsätt­

ning. Vad som har sa gts nu gäller inte, om inom samma tid tvist hänskjuts

till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyres­

förhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor so m är oför­

månligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägnin gen. Gör han

det och k ommer förlängning inte till stå nd, har hyresgästen alltid rätt till
ersättning enligt 58 b §.

1993

/

¬

background image

SFS 1988:927

58 a § Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade vill­

kor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de

avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mel­
lan p artema, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hän-
skjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första

stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om med­
ling, är uppsägningen utan verkan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, far han innan medlingen

har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förläng­
ning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för
hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och

kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning

enligt 58 b §.

58 b § Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde

stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning
till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt

det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens

utgång motsvarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om

allmän försäkring.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har

förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt för sta stycket,

skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.
Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av
lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till
ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning
att han skulle få utföra ändringen.

59

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av

hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämn­

den på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov

med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om
uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för

tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

60 § I mål om ersättning enligt 58 b § skall rätten på yrkande av hyres­
gästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller sådan

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraf t, förplikta hyresvär­
den att betala förskott i avräkn ing på den ersättning som kan komma att

bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obetyd­

ligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott
inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående
beslutet vann laga kr aft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan

beslut meddelas, skall partema beredas tillfälle a tt yttra sig. Beslut som

1994

�ndringen innebär bi. a. att andra stycket upphävs.

¬

background image

meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut

SFS 1988:927

far inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

ersättningen, är han skyldig att till hy resvärden betala tillbaka det över­
skjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till de ss ersätt­

ningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt

6 § räntelagen för tiden därefter.

66 § '* Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anled­

ning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan

förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande

i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla
lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avse s i 51, 52 eller 55 §,

återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b § ell er bestäm­

mande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt

därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemän­

nens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I
berörda hän seenden, skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad

som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden
till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­

tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

70

Beslut av hyresnämnden i fråg or som avses i 16 § an dra stycket,

23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § överkl a­
gas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjät te stycket, 35, 40,

45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.
2. De nya b estämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller äv en i fråga om

hyresavtal som har ingåtts före den 1 jan uari 1989, do ck först från den

tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom
uppsägning efter utgången av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre
bestämmelser.

3. De nya bestämmelserna i 12 ka p. 8, 57-60 och 66 §§ gäller även i

fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett

hyresavtal har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre
bestämmelser.

4. Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före den 1 j anuari 1989,

villkor som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 §, gäller
villkoret mot hyresgästen till utgången av juni 1990 eller, om avtalet inte
kan sägas upp till up phörande vid den tidpunkten, till den sen are tidpunkt

då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas.

"Senaste lydelse 1988:408.

' Senaste lydelse 1988;408.

1995

/

¬

background image

SFS 1988:927

På regeringens vägnar

HANS GUSTAFSSON

Lars Uno Didön

(Bostadsdepartementet)

¬

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.