SFS 2019:523 Lag om ändring i jordabalken

Du är här: Start / Fastighetsrätt / Jordabalk (1970:994) / SFS 2019:523 Lag om ändring i jordabalken
SFS2019-523.pdf

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

background image

1

Svensk författningssamling

Lag

om ändring i jordabalken

Utfärdad den 27 juni 2019

Enligt riksdagens beslut1 föreskrivs i fråga om jordabalken2

dels att 12 kap. 35, 39, 40, 42, 43, 55, 55 c, 55 e, 65 och 65 a §§ ska ha

följande lydelse,

dels att det ska införas två nya paragrafer, 12 kap. 65 b och 65 c §§, av

följande lydelse.

12 kap.
35 §
3 Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att
genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att
någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller
tagit emot en sådan ersättning som avses i 65 eller 65 a §. Om hyresgästen
eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet
under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska
tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Ett tillstånd
kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om
1. lägenheten hyrs i andra hand,
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut

varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut
varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt

och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål

och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Om en kommun medverkar till att hyresgästen får en annan bostad genom

att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd
som avses i första stycket.

39 §4 Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på
något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för själv-
ständigt brukande utom i fall som avses i tredje stycket eller i 40 §.

1 Prop. 2018/19:107, bet. 2018/19:CU17, rskr. 2018/19:264.

2 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

3 Senaste lydelse 2009:180.

4 Senaste lydelse 2008:1074.

SFS

2019:523

Publicerad
den

2 juli 2019

background image

2

SFS

Om det är fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder

som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse av lägenheten
eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande.

Om en bostadslägenhet har upplåtits till en kommun, får kommunen upp-

låta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande.
Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen.

40 §5 En hyresgäst får hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten
i andra hand till någon annan för självständigt brukande, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till det.

Tillstånd ska lämnas om
1. hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskil-

da familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på
annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden,

2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och
3. hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra

enligt 55 § fjärde stycket.

Ett tillstånd enligt första stycket ska begränsas till en viss tid och kan

förenas med villkor.

42 §6 Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp
avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala

hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av
55 d § femte�sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer

än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt sam-

tycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt
ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig
ursäkt,

4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller

tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller
upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål
antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot

en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller
begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av
lägenheten eller en del av den,

6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av

lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 §
fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,

7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte

efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,

8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra före-
kommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta
bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller

någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits,
åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av

5 Senaste lydelse 2008:1074.

6 Senaste lydelse 2014:335.

2019:523

background image

3

SFS

lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och
rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,

10. om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen

inte kan visa någon giltig ursäkt,

11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver

hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av
synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

12. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan närings-

verksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt
förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexu-
ella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första

stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermåna-
den belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga
om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-
fallodagen.

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första

stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats
enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första

stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana
störningar får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan
föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska
dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt
allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har
upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens
tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid använd-
ning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda
paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av

ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger
hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående
har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till

skadestånd.

43 §7 Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i
42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 men en rättelse görs innan hyres-
värden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på
den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av
särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas
från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader
från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 §
första stycket 8 eller 11 eller hyresvärden inte inom två månader från det att
hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket
4 sagt till hyresgästen att göra rättelse.

Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 §

första stycket 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om
hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden
fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förver-
kandegrundande förhållandet upphörde. Om hyresrätten är förverkad på
grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 5 kan hyresgästen

7 Senaste lydelse 1993:400.

2019:523

background image

4

SFS

skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex
månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast
fem år efter att den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begär-
des.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som

avses i 42 § första stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet
inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet. Om
den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om en förundersökning
har inletts inom samma tid har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp
avtalet till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet fick
laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt.

55 §8 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är
påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter

som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhand-
lingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägen-
heter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jäm-
förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden
beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska

anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts

i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar,
med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som
skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som över-
stiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel
av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och
andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan
utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra
som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upp-
låtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a�55 c §§ iakttas.
Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första

stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska
hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot
det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-

handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyres-
gästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett
belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres-

värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt
med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets till-
komst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyres-
tiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anled-
ning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för

fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de

8 Senaste lydelse 2010:811.

2019:523

background image

5

SFS

överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den
utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 c §9 Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i
en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)
anses som skälig, om

1. den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var

etablerad på orten när överenskommelsen ingicks,

2. det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt

denna paragraf,

3. överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har

träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och

4. det inte har förflutit mer än femton år sedan den första bostadshyres-

gästen tillträdde lägenheten.

Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska det

som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samt-
liga bostadslägenheter som har bildats av utrymmen som omedelbart före
ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet.

Första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran

i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del
av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen.

Trots första stycket får hyran ändras i den utsträckning det är skäligt med

hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskom-
melsen träffades.

55 e §10 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat
rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 §

första�fjärde styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyres-
gästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit
emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om
den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta en sådan ned-
sättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 §
sjätte stycket. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag
då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten
blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse
längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om

hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen
från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första�
fjärde styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta
en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämp-
ning av 55 § sjätte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som
avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyres-
nämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller
sänks retroaktivt tillämpas 55 d § femte�åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket

ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att
hyresgästen lämnade lägenheten.

9 Senaste lydelse 2012:819.

10 Senaste lydelse 2010:811.

2019:523

background image

6

SFS

65 § Den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning
för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en
sådan lägenhet, döms till fängelse i högst två år. Om brottet är ringa, döms
till böter eller fängelse i högst sex månader.

Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst fyra

år. Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om
gärningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet
som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärnings-
mannen använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt
14 eller 15 kap. brottsbalken eller lämnat osann uppgift inför myndighet.
Det ska även särskilt beaktas om gärningsmannen i avsevärd utsträckning
har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av en fastighet.

Ett avtalsvillkor om särskild ersättning är ogiltigt. Den som har tagit emot

en särskild ersättning är skyldig att lämna tillbaka det han eller hon har tagit
emot.

65 a §11 Ingen får begära, träffa avtal om eller ta emot ersättning av hyres-
sökande för förmedling av en bostadslägenhet för något annat ändamål än
fritidsändamål. Sådan ersättning får dock tas ut vid yrkesmässig bostads-
förmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet
som regeringen bestämmer.

I fråga om köavgift vid kommunal bostadsförmedling gäller särskilda

bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjnings-
ansvar.

Den som bryter mot första stycket döms till fängelse i högst två år. Om

brottet är ringa, döms till böter eller fängelse i högst sex månader.

Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst fyra

år. Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gär-
ningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet
som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärnings-
mannen har använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart
enligt 14 eller 15 kap. brottsbalken eller lämnat osann uppgift inför myndig-
het.

Den som har tagit emot en otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka

den.

65 b § Den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägen-
het eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till böter
eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar.

Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst fyra

år. Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om
gärningen har avsett betydande värde eller om gärningsmannen har använt
en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap.
brottsbalken eller lämnat osann uppgift inför myndighet.

65 c § En hyresgäst som upplåter en bostadslägenhet i andra hand för
självständigt brukande utan behövligt samtycke av hyresvärden eller till-
stånd av hyresnämnden, och tar emot en hyra för upplåtelsen som inte är
skälig enligt 55 § fjärde stycket, döms till böter eller fängelse i högst två år.
I ringa fall ska det inte dömas till ansvar.

11 Senaste lydelse 2000:1384.

2019:523

background image

7

SFS

1. Denna lag träder i kraft den 1 oktober 2019.
2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 35, 39, 40, 42 och 43 §§ gäller även

för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat följer
av 3�5.

3. För en ansökan om tillstånd till byte eller upplåtelse av lägenheten i

andra hand som kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller
12 kap. 35 och 40 §§ i de äldre lydelserna.

4. För ett avtal om vidareupplåtelse som ingåtts före ikraftträdandet gäller

12 kap. 39 § i den äldre lydelsen.

5. Om det före ikraftträdandet har ingåtts avtal om upplåtelse i andra hand

utan samtycke eller tillstånd eller med en hyra som inte är skälig enligt
12 kap. 55 § fjärde stycket gäller 12 kap. 42 och 43 §§ i de äldre lydelserna.
Detsamma gäller om en hyresgäst har lämnat, tagit emot eller begärt särskild
ersättning för en hyresrätt före ikraftträdandet.

6. För hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 55 och

55 e §§ i de äldre lydelserna.

På regeringens vägnar

ANNA EKSTR�M

Torbjörn Malm

(Justitiedepartementet)


2019:523

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.

Populära lagar