SFS 2019:533 Lag om ändring i jordabalken

Du är här: Start / Fastighetsrätt / Jordabalk (1970:994) / SFS 2019:533 Lag om ändring i jordabalken
SFS2019-533.pdf

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

background image

1

Svensk författningssamling

Lag

om ändring i jordabalken

Utfärdad den 27 juni 2019

Enligt riksdagens beslut1 föreskrivs i fråga om jordabalken2

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e

och 55 f §§,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas närmast

före den nya 12 kap. 55 f §,

dels att 12 kap. 42, 44, 47, 53, 55, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 55 f §

ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 12 kap. 55 d §, av följande lydelse.

12 kap.
42 §
3 Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp av-
talet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala

hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av
55 e § femte�sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer

än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt sam-

tycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt
ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig
ursäkt,

4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller

tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller
upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål
antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot

en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller
begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av
lägenheten eller en del av den,

6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av

lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 §
fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,

7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte

efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,

1 Prop. 2018/19:108, bet. 2018/19:CU18, rskr. 2018/19:266.

2 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

Senaste lydelse av

12 kap. 55 d § 2006:408

rubriken närmast före 12 kap. 55 e § 2006:408.

3 Senaste lydelse 2019:523.

SFS

2019:533

Publicerad
den

2 juli 2019

background image

2

SFS

8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom-
mer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar
till att ohyran sprids i fastigheten,

9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller

någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits,
åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägen-
heten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och
rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,

10. om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen

inte kan visa någon giltig ursäkt,

11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver

hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av
synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

12. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan närings-

verksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt
förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexu-
ella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första

stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermåna-
den belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga
om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-
fallodagen.

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första

stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats
enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första

stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana
störningar får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan före-
gående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock
skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga
störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i
andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som
åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägen-
heten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av

ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger
hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående
har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till

skadestånd.

44 §4 Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på
grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt
upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägen-
heten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket
eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostads-

lägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala
hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsäg-
ningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun
där lägenheten är belägen, eller

4 Senaste lydelse 2006:928.

2019:533

background image

3

SFS

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal,

har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på
angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs enligt första

stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas
förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytter-
ligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från

lägenheten om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som
blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e §
tredje stycket. Detta gäller till dess att en månad gått från det att hyres-
nämndens eller Svea hovrätts beslut har fått laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas

från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har

meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran,
eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som

anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd
omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när
tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första�fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att

flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer

formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

47 §5 Om lägenheten har hyrts gemensamt av flera som inte gemensamt
har rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av att en av dem sagt upp
hyresavtalet eller till följd av någon annan omständighet som hänför sig till
endast en av dem, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt
för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne
som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyres-
värden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Om medhyresgästen är make
eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyres-
gästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller
sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på
någon annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också
när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av
förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo

inte har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan
åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har
rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har
sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt
för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med
honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller också när hyresvärden har
sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, har
hans eller hennes efterlevande make eller sambo samma rätt till förlängning,
om dödsboet saknar sådan rätt och detta inte har föranletts av den
efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49�52 §§, 55 § samt
55 e § femte�sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs
make och sambo.

5 Senaste lydelse 2006:928.

2019:533

background image

4

SFS

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda

makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon
och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt
avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat har avtalats med hyres-
värden.

53 §6 Bestämmelserna i 54�55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostads-
lägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål

och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har
varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)

gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55�55 e §§ endast om det följer av
den lagen.

55 §7 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är
påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter

som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhand-
lingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägen-
heter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jäm-
förbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden
beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska

anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts

i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar,
med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som
skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som över-
stiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel
av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och
andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan
utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra
som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplå-
telsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a�55 d §§ iakttas.
Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första

stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska
hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot
det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår

förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har
hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med
ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres-

värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt
med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets till-
komst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

6 Senaste lydelse 2006:408.

7 Senaste lydelse 2019:523.

2019:533

background image

5

SFS

Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild
anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fort-

satt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överens-
komna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den ut-
sträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 d § Vid en prövning av hyran ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag
enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för
lägenhetens standard (tillval eller frånval) godtas, om

1. tillägget eller avdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad

handling som undertecknas av hyresgästen,

2. det i handlingen anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna

paragraf,

3. det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen träffades, och
4. det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget.
Om ett hyrestillägg eller hyresavdrag godtas enligt första stycket, ska en

ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte
beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt.

Trots första stycket ska hyresnämnden på begäran av hyresgästen sätta

ned ett hyrestillägg, om det medför att hyrestilläggen för lägenheten utgör
mer än en tredjedel av årshyran.

55 f §8 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat
rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 §

första�fjärde styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyres-
gästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit
emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om
den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta en sådan ned-
sättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 §
sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt
55 d §, ska det beaktas vid bedömningen av hyresvärdens återbetalnings-
skyldighet. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag
då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten
blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse
längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om

hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen
från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första�
fjärde styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta
en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämp-
ning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska
godtas enligt 55 d §, ska det beaktas när hyran fastställs. Beslut om ändring
av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det
finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedel-
bart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 e § femte�åttonde
styckena.

8 Senaste lydelse 2019:523.

2019:533

background image

6

SFS

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket

ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att
hyresgästen lämnade lägenheten.

66 §9 Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anled-
ning av hyresförhållandet ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan
förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägen-
heten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, åter-
betalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 f § eller bestämmande
av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte i de delar skilje-
män utsetts eller bestämmelser meddelats om skiljemännens antal, sättet för
deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden
ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Det är dock alltid möj-
ligt att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss
tid för meddelande av skiljedomen.

67 §10 �verenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i
hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot 4, 33�35, 40, 46,
47, 49�54, 55 e, 55 f eller 66 §, under förutsättning att överenskommelsen
har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller
godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande
i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämp-

as även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbets-
tagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,
2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren ska tillämpas

eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring
enligt 54 och 55 §§.

70 §11 Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades:

1. åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,
2. upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder

enligt 18 a�18 f eller 18 h §,

3. ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,
4. ersättning enligt 24 a §,
5. överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,
6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a

eller 56 §,

7. förlängning av hyresavtal enligt 49 §,
8. uppskov med avflyttning enligt 52 §,
9. ändring av hyresvillkor enligt 54 §,
10. återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §,
11. utdömande av vite enligt 62 §, och
12. föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §.
Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:
1. lägenhetsbyte enligt 35 §,
2. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och

9 Senaste lydelse 2006:408.

10 Senaste lydelse 2006:408.

11 Senaste lydelse 2019:244.

2019:533

background image

7

SFS

3. uppskov med avflyttning enligt 59 §.
Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller 2

överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överkla-
gandet prövas av hovrätten.

73 §12 I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om
upprustningsföreläggande enligt 18 a�18 c §§, om tillstånd till förbättrings-
och ändringsåtgärder enligt 18 d�18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder
enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara
för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

På regeringens vägnar

ANNA EKSTR�M

Torbjörn Malm

(Justitiedepartementet)

12 Senaste lydelse 2006:408.

2019:533

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.