1
Svensk författningssamling
Lag
om ändring i jordabalken;
utfärdad den 5 mars 2009.
Enligt riksdagens beslut
1 föreskrivs i fråga om jordabalken2
dels att nuvarande 3 kap. 11 § ska betecknas 3 kap. 12 §,
dels att 1 kap. 1 a §, 3 kap. 5 §, 12 kap. 15, 18 g, 19, 24 a, 35, 45 a och
46 §§ samt 13 kap. 2 § ska ha följande lydelse,
dels att det i balken ska införas en ny paragraf, 3 kap. 11 §, av följande ly-
delse.
1 kap.
1 a §
3
I denna balk betyder
1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad bå-
de horisontellt och vertikalt,
2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan
fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horison-
tellt och vertikalt,
3. ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd
att rymma annat än en enda bostadslägenhet.
Vad som sägs i denna balk om mark gäller också annat utrymme som in-
går i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter.
3 kap.
5 §
4
Bestämmelserna i 6� 11 §§ tillämpas i fråga om byggnader och andra
anläggningar som uppfyller följande villkor:
1. olika delar av anläggningen hör till skilda fastigheter, och
2. minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller
ett tredimensionellt fastighetsutrymme.
Om en anläggning eller en del av denna hör till en tomträtt, gäller vad som
sägs om fastigheten i stället tomträtten.
11 §
Den som äger en del av en sådan anläggning som avses i 5 § ska vid
användandet av sin del av anläggningen
1 Prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16, rskr. 2008/09:170.
2 Balken omtryckt 1971:1209.
3 Senaste lydelse 2003:626.
4 Senaste lydelse 2003:626.
SFS 2009:180
Utkom från trycket
den 24 mars 2009
2
SFS 2009:180
1. se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i så-
dan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostads-
miljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och
2. iaktta allt som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och
gott skick inom eller utanför anläggningen.
� garen ska hålla noggrann tillsyn över att det som sägs i första stycket
fullgörs också av
1. personer som hör till ägarens hushåll eller som besöker honom eller
henne som gäster,
2. personer som ägaren har inrymt i sin del av anläggningen, eller
3. personer som för ägarens räkning utför arbete i ägarens del av anlägg-
ningen.
Om en ägare åsidosätter sina skyldigheter enligt första eller andra stycket
eller om en nyttjanderättshavare åsidosätter de skyldigheter som enligt
samma stycken åligger en ägare, får ägaren till en annan del av anläggningen
föra talan mot den förstnämnde ägaren. Om en del av anläggningen ingår i
en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, får även före-
ningen föra talan.
12 kap.
15 §
5
Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av an-
dra stycket.
Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bo-
stadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och
andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring ge-
nom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägen-
hetsfastighet, eller
2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings-
lagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en
förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.
Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är av-
sedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla ut-
rymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat
har avtalats.
18 g §
6
Bestämmelserna i 18 d� 18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal
som avser endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhets-
fastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrnings-
verksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.
5 Senaste lydelse 1987:1276.
6 Senaste lydelse 1997:62.
3
SFS 2009:180
19 §
7
Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresav-
talet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhand-
lingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock
inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,
förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och
avlopp
1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden
för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskom-
melse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en
ägarlägenhetsfastighet, eller
3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mät-
ning.
I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplå-
taren innehas med bostadsrätt, får trots vad som sägs i första stycket avtalas
att hyran ska anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.
Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del
den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots
detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som
står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms en-
ligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller
hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är
medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. � r avtalet träffat
för bestämd tid och är hyrestiden minst tre år, gäller dessutom förbehåll om
att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund
än som nu har angetts.
Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, ska hyran utgå med
ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga
förhållanden när avtalet träffades.
Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när för-
handlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.
24 a §
8
Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten ut-
föra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därige-
nom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.
Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första stycket helt eller
delvis inte ska gälla, om
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varak-
tigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att
hyras ut varaktigt, eller
2. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt
och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt.
Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första
stycket prövas av hyresnämnden.
7 Senaste lydelse 1988:927.
8 Senaste lydelse 1984:694.
4
SFS 2009:180
35 §
9
Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att
genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till över-
låtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för
bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt
inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med
villkor.
Första stycket gäller inte, om
1. lägenheten hyrs i andra hand,
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut
varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut var-
aktigt eller i ett tvåfamiljshus,
4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt
och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller
5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.
Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att
förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som
avses i första stycket.
45 a §
10
Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling
har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till för-
längning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden.
I följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande.
1. �verenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och
avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.
2. �verenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från det att hyres-
förhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen
inte ska ha rätt till förlängning, om
a) i fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte in-
går i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bo-
sätta sig i lägenheten eller överlåta huset,
b) i fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand, hyresvärden
ska bosätta sig i lägenheten eller, när hyresvärden innehar lägenheten med
bostadsrätt, bosätta sig i den eller överlåta bostadsrätten, eller
c) i fråga om en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte
ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska
bosätta sig i eller överlåta fastigheten.
Om en make eller en sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad
i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot
den maken eller den sambon endast om han eller hon har godtagit den.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer
formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2.
9
Senaste lydelse 2000:1384.
10 Senaste lydelse 2005:947.
5
SFS 2009:180
46 §
11
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i
3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till
förlängning av avtalet, utom när
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att
upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att
avtalet skäligen inte bör förlängas,
3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresför-
hållandet upphör,
4. huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyres-
gästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomföran-
det av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyres-
förhållandet upphör,
5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt
mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägar-
lägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över
lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med
bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrätts-
havaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäli-
gen bör flytta,
8. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lant-
bruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nöd-
vändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt
anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 8 och som
upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden
har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av nå-
gon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upp-
hör.
Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar
endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser
lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots vad som sägs i första stycket rätt
till sådan förlängning.
Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled-
ning av att huset ska undergå större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt
beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.
11 Senaste lydelse 1994:817.
6
SFS 2009:180
Thomson Reuters Professional AB, tel. 08-587 671 00
Edita Västra Aros, Västerås 2009
13 kap.
2 §
12
Tomträtt får upplåtas i en fastighet som tillhör staten eller en kom-
mun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen för ett särskilt fall
medger det, får tomträtt upplåtas även i en fastighet som tillhör en stiftelse.
Tomträtt får inte upplåtas
1. i del av fastighet,
2. i flera fastigheter gemensamt, eller
3. i en ägarlägenhetsfastighet.
Denna lag träder i kraft den 1 maj 2009.
På regeringens vägnar
BEATRICE ASK
Anita Wickström
(Justitiedepartementet)
12 Senaste lydelse 1974:820.