SFS 1978:304

Start / Fastighetsrätt / Hyresförhandlingslag (1978:304) / SFS 1978:304

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

<div><style type="text/css">        </style> <div id="page1-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> Hyresf�rhandlingslag; SFS 1978:304 Utkom fr�n trycket Utf�rdad den 1 juni 1978. den 1 2 juni 1978 Enligt riksdagens besluf f�reskrivs f�ljande. Inledande best�mmelser 1 � F�rhandling om hyresf�rh�llanden i fr�ga om bostadsl�genheter f�r enligt denna lag f�ras mellan � ena sidan hyresv�rd eller hyresv�rd och or� ganisation av fastighets�gare, i vilken hyre sv�rden �r medlem, och � andra sidan organisation av hyresg�ster. F�rhandling f�rs p� grundval av f�r� handlingsordning, som kommer till st�nd genom avtal mellan de f�rhand� lande partema eller genom beslut av hyresn�mnd. Som hyresv�rd anses i lagen den som f�r annat �ndam�l �n fritids�nda� m�l regelm�ssigt h yr ut mer �n tv� bostadsl�genheter, vilka ej utg�r del av uppl�tarens bostad. Vad som i lagen s�g s om avtal om f�rhandlingsordning och om verkan av att s�dant avtal har slutits g�ller i till�mpliga delar �ven i fr�ga om f�r� handlingsordning som har beslutats av hyresn�mnd. 2 � Med f�rhandlingskla usul avses i denna lag best�mmelse i hyresavt al varigenom hyresg�st, sedan f�rhandlingsordning kommit till st �nd enligt denna lag, f�rbinder sig att gentemot honom f�r utan upps�gning till�mpas best�mmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom �verenskommelse tr�ffas p� grundval av f�rhandlingsordningen (f�rhandlings�verens� kommelse). Tvist om in f�rande eller bibeh�llande av f�rhandlingsklausul i hyres av� tal kan av hyresg�sten h�nskjutas till pr�vning av hyresn�mnd enligt vad som s�gs i 12 kap. 49 och 54 �� jordabalken. I st�llet f�r 48 � tredje stycket jordabalken g�ller att f�rhandlingsklausul skall f�ras in eller bibeh�llas i hyresavtalet, om det inte med h�nsyn till hyr esg�stens personliga boende- f�rh�llanden, inst�llningen hos �vriga hyresg�ster som ber�rs av f�rhand� lingsordningen och andra omst�ndigheter �r sk�ligt att f�rhandlingsklausu� len inte skall g�lla. F�rhandlingsordnings omfattning och inneb�rd 3 � F�rhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadsl�genheter i et t eller flera hus, om ej parterna �r ense om a tt undanta viss l�genhet. F�r� handlingsordning g�ller ej f�r bostadsl�genhet, om hyresavtalet till f�ljd av beslut av hyresn�mnd inte inneh�ller f�rhandlingsklausul. 4 � G�ller f�rhandlingsordning f�r visst hus, f�r ej avtal om f�rhandlings� ordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresg�s� ter, f�rr�n den f�rra f�rhandlingsordningen har upph�rt att g�lla d�r. F�religger s�rskilda sk�l, f�r hyresn�mnd i tvist som avses i 2 � a ndra stycket f�rordna att f�rhandlingsordning inte vidare skall g�lla f�r det eller de hus som �r i fr�ga. ' Prop. 1977/78; 175, CU 1977 /78: 32. rskr 1977/78: 347. 515 '.n"' , y " "" "" � </div> <div id="page2-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1978: 304 5 � F�rhandlingsordning medf�r skyldighet f�r hyresv�rden att p�kalla f�rhandling med hyresg�storganisationen i fr�ga om h�jning av hyran eller �ndring av grunderna f�r ber�kning av s�dan s�rskild ers�ttning som avses i 12 kap. 19 a � jorda balken. F�rhandlingsordning medf�r vidare, om parterna ej enas om annat, r�tt f�r b�da parter att p�kalla f�rhandling i fr�ga om 1. hyresvillkoren, 2. l�genheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i h uset, 4. �vriga boendef�rh�llanden i de n m�n de r�r hyresg�sterna gemen� samt. Om partema �r ense d�rom kan f�rhandlingsordning ocks� medf�ra r�tt f�r hyresg�storganisationen att p�kalla f�rhandling om fr�ga som r�r till- l�mpning av en skilt hyresavtal under f�ruts�ttning att hyresg�sten genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresg�storganisationen att f�retr�da ho� nom i saken. Avtal om f�rhandlingsordning 6 � Avtal om f�rhandlingsordning skall uppr�ttas skriftligen och dag- tecknas. Avtalet skall inneh�lla uppgift om vilka l�genheter som omfattas av f�rhandlingsordningen. 7 � Om avvikelse skall g�lla fr�n vad som stadgas i 5 � andra styc ket el� ler om f�rhandlingsr�tt skall f�religga i fr�ga som avses i 5 � tredje stycket, skall detta anges i avtal et om f�rhandlingsordning. I avtal om f�rhandlingsordning skall anges den tidpunkt fr�n vilken f�r� handlingsordningen skall till�mpas. Har s� ej skett tr�der den i kraft ome� delbart. 8 � Avtal om f�rhandlingsordning g�ller �ven f�r ny hyresv�rd. Har den tidigare hyresv�rden f�rsummat att upplysa om att f�rhand� lingsordning g�ller och har den nye hyresv�rden varken �gt eller bort �ga k�nnedom om f�rha ndlingsordningen, �r den tidigare hyresv�rden skyldig att ers�tta skada som f�rorsakas den nye hyresv�rden p� grund av f�rsum� melsen. R�tt till f�rhandlingsordning 9 � V�grar hyresv�rd att efter skriftlig beg�ran fr�n organisation av hy� resg�ster sluta avtal om f�rhandlingsordning, har organisationen r�tt att f� fr�gan om f�rhandlingsordning pr�vad av hyresn�mnden. Motsvarande r�tt tillkommer hyresv�rd, om organisation av hyresg�ster v�grar att efter skriftlig beg�ran fr�n hyresv�rden sluta avtal om f�rhandlingsordning. 10 � Vid pr�vning av tvist som avses i 9 � skall hyresg�storganisationen respektive hyresv�rden ha r�tt till f�rhandlingsordning, om det ej med h�n� syn till organisation ens kvalifikationer, hyresg�sternas inst�llning och om� st�ndigheterna i �vrigt kan a nses obilligt mot hyresv�rden respektive hy� resg�storganisationen eller mot hyresg�sterna att den beg�rda f�rhand- 516 lingsordningen skall g�lla. � </div> <div id="page3-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> 11 � Finner hyresn�mnden part ber�ttigad till f�rhandlingsordning, skall SFS 1978:304 n�mnden fastst�lla f�rhandlingsordningens inneh�ll. Den tidpunkt, fr�n vilken f�rhandlingsordningen skall till�mpas, skall best�mmas s� att hyres� v�rden f�r sk�lig tid f�r att tr�ffa avtal med hyresg�sterna om inf�rande av f�rhandlingsklausul i hyresavtalen. Upps�gning och f�rl�ngning av f�rhandlingsordning 12 � F�rhandlingsordning upph�r att g�lla efter upps�gning. Upps�gning skall vara skriftlig och skall delges motparten. G�ller f�rhandlingsordning tills v idare, upph�r den att g�lla tidigast vid det m�nadsskifte som intr�ffar n�rmast efter tre m�nader fr�n upps�gning� en. G�ller f�rhandlingsordning f�r best�md tid, skall upps�gningen ske se� nast tre m�nader f�re utg�ngen av den best�mda tiden. Saknar f�rhandlingsordning, som avses i tredje stycket, best�mmelse om verkan av utebliven upps�gning och sker ej upps�gning i r�tt tid, anses f�rhandlingsordningen f�rl�ngd p� ett �r. 13 � Upps�gs f�rhandlingsordning, har motparten r�tt att h�nskjuta fr� ga om f�rl�ngning av f�rhandlingsordningen till pr�vning av hyresn�mn� den. Ans�kan h�rom skall g�ras inom tre veckor fr�n den dag d� han fick del av upps�gningen. Senare inkommen ans�kan upptas ej till behandling. Tvist som avses i f�rsta stycket skall pr�vas enligt de grunder som anges i 1 0 �. Om par t p�kallar det, skall hyresn�mnden i samband med att f�rhand� lingsordning f�rl�ngs pr�va fr�ga om �ndring av dess inneh�ll. 14 � �r fr�ga om f�rl�ngning av f�rhandlingsordning �nnu ej avgjord, n�r f�rhandlingsordningen p� grund av upps�gningen skulle ha upph�rt att g�lla, skall f�rhandlingsordningen till�mpas till d ess att fr�gan �r slutligt avgjord. F�rhandlingen 15 � Part som vill f� rhandla skall g�ra framst�llning hos motparten om f�rhandling. �r b�de hyresv�rd och fastighets�garorganisation parter en� ligt f�rhand lingsordningen, skall b�da p�kalla f�rhandling och framst�ll� ning om f�rhandling fr�n motpartens sida g�ras hos var och en av dem. Framst�llning om f�rhandling skall vara skriftlig och ange den eller de fr�gor om vilka forhandling p�kallas. Sammantr�de f�r f�rhandling skall h�llas inom tre veckor efter det att f�rhandlingsframst�llning kommit motparten till handa. Avvikelse fr�n f�reskrifterna i de nna paragraf f�r g�ras genom skriftligt avtal. 16 � F�rhandlingsskyldig part skall sj�lv eller genom ombud inst�lla sig vid f�rhandlingssammantr�de och l�gga fram motiverat f�rslag till l�sning av den fr�ga som f�rhandlingen avser. F�rhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part beg�r det, skall f�ras protokoll som ju steras av b�da parter. 517 � </div> <div id="page4-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1978: 304 17 � Part som vid f�rhandling �beropar viss handling skall vid samman� tr�de h�lla den tillg�nglig f�r motparten, om denne beg�r det. 18 � Om partema ej enas om annat, skall f�rhandling anses avslutad, n�r part som har fullgjort sin f�rhandlingsskyldighet enligt 16 � f�rsta stycket har givit motp arten skriftligt besked om att han fr�ntr�der f�rhandlingen. Har f�rhandling om en fr�ga avslutats utan att �verenskommelse tr�ffats och beg�r part att f�rhandling om samma fr�ga skall �terupptas, �r motpar� ten inte skyldig att tr�da i f�rhandling p� grund av denna framst�llning. F�rhandlings�verenskommelsen 19 � F�rhandlings�verenskommelse skall avfattas skriftligen och under� tecknas av f�rhandlingsordningens parter. Hyresv�rden skall underr�tta hyresg�stema om inneh�llet i f�rhand� lings�verenskommelse. 20 � Genom f�rhandlings�verenskommelse f�r best�mmas att i hyran f�r samtliga l�genheter skall ing� visst belopp som utg�r ers�ttning till hyres� g�storganisationen f�r dess f�rhandlingsarbete. Av f�rhandlings �verens� kommelsen skall framg� h ur stor del av hyran som utg�r ers�ttning av det� ta slag. Beloppet f�r ej �verstiga vad som kan anses sk�ligt med h�nsyn til l hyran i �vrig t, f�rhandlingskostnadernas storlek och �vriga omst�ndighe� ter. 21 � I f�rhandlings�verenskommelse om hyra skall lika stora l�genheter i ett hus �s�ttas samma hyra, om det ej med h�nsyn till vad som �r k�nt om l�genhetemas beskaffenhet och �vriga omst�ndigheter kan anses f�religga skillnad mellan dem i fr�ga om b ruksv�rdet. 22 � Har f�rhandlings�verenskommelse tr�ffats om hyran eller annat hy� resvillkor f�r hyresg�st, har hyresg�sten r�tt att utan upps�gning av hyres� avtalet hos hyresn�mnden ans�ka om �ndring av �verenskommelsen i den del den avser honom. F�r att kunna upptas till behandling skall ans�kan ha kommit in till hyresn� mnden inom tre m�nader fr�n den dag d� hyresg�s� ten fick un derr�ttelse om det nya villkoret eller, i fr�ga om hyra, tre m�na� der fr�n den dag d� villkoret b�rjade till�mpas mot h onom. Vid pr�vning av hyresvillkor enligt f�rsta stycket skall 12 kap. 48 � jordabalken till�mpas med den avvikelse som kan f�lja av 21 �. Sk�l ighe� ten av belopp som avses i 20 � f�r pr�vas �ven utan sa mband med pr�v� ning av hyran i �vri gt. Beslut varigenom hyresvillkor �ndras tr�der i st�l let f�r f�rhandlings� �verenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresv�rden samtidigt �l�ggas att till hyresg�sten betala tillbaka vad han till f�l jd d�rav har uppburit f�r mycket j�mte r�nta. R�ntan skall ber�knas enligt 5 � r�n� telagen (1975:635) f�r tiden fr�n dagen f�r beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 � r�ntelagen f�r tiden d�ref� ter. Best�mmelserna i denna paragraf g�ller ej i fr�ga om �verenskommelse 518 som har ing�tts efter f�rhandling enligt 5 � tredje st ycket. � </div> <div id="page5-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> 23 � Omfattas l�genhet av f�rhandlingsordning, �r avtal som hyresv�r- SFS 1978: 304 den tr�ffar med hy resg�sten i fr�ga som avses i 5 � f�rsta stycket ogiltigt, om f�rhandling enligt f�rhandlingsordningen ej har �gt rum. S�dant avtal �r �ven ogiltigt, om det avser hyresh�jning ut�ver vad som medges i tr�f� fad f�rhandlings�verenskommelse eller �ndring av grunderna f�r ber�k� ning av s�dan s�rskild ers�ttning som avses i 12 kap. 19 a � jorda balken i strid med tr�ffad f�rhandlings�verenskommelse. Hyresv�rden �r skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit f�r mycket j�mte r�nta d�rp� enligt 6 � r�ntelagen (1975: 635) fr�n dagen f�r beloppets mottagande. F�rsta stycket g�ller ej, om mot f�rhandling har m�tt hinder som ej har berott av hyresv�rden eller av fastighets�garorganisation som �r part enligt f�rhandlingsordningen. R�tt till pr�vning av hyresvillkoren 1 vissa fall 24 � Har f�rhandling enligt f�rhandlingsordning avslutats utan att �ver� enskommelse tr�ffats, har hyresv�rden och hyresg�st r�tt att utan upps�g� ning av hyresavtalet hos hyresn�mnden ans�ka om �ndring av hyresvillko� ren i den del som f�rhandlingen har avsett. Detsamma g�ller om mot f�r� handling har m�tt hinder, som ej har berott av den som har p�kallat �nd� ring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt f�rhandlingsord� ningen �r pa rt p� hans sida. Beslut om �ndring av hyresvillkoren f�r ej avse tid f�re det m�nadsskifte som intr� ffar n�rmast efter tre m�nader fr�n dagen f�r ans�kningen. Om det av s�rskild anledning finnes sk�ligt, f�r hyresn�mnden dock f�rordna att beslut om hyra skall avse �ven tid dessf�rinnan. I ans�kningen skall anges den tidpunkt fr�n vilken �nd ring av hyresvill� koren yrkas. Beg�rs till�mpning av best�mmelsen i a ndra stycket andra meningen, skall sk�len h�rf�r anges. 25 � Vid pr�vning av tvist som avses i 24 � g�ller f�ljan de. Villkoren f�r den fortsatta f�rhyrningen skall fastst�llas enligt 12 k ap. 48 � jordabalken. Om s�rskilda sk�l f�religger, f�r hyresn�mnden pr�va �ven hyresvillkor som har samband med det villkor som f�rhandlingen har avsett. Best�mmelserna i 12 kap. 50 � andra meningen och 53 � jordabalken skall till�mpas. Beslut varigenom hyresvillkoren �ndras anses som avtal om villkoren f�r fortsatt f�rhyrning. Skadest�nd 26 � Iakttar hyresv�rd inte sin skyldighet att p�kalla f�rhandling enligt 5 � f�rsta stycket eller enligt f�reskrift i forhandlings ordning, �r han skyl� dig att ers�tta hyresg�storganisationen skada som har uppst�tt till f�ljd av hans f�rsummelse. 27 � Underl�ter part, sedan motparten i beh�rig ordning har p�kallat f�r� handling, att fullg�ra sin f�rhandlingsskyldighet enligt 16 � f�rsta stycket eller enligt f�reskrift i f�rhandlingsordn ing, �r han skyldig att ers�tta mot- 519 � </div> <div id="page6-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> " 1 :i SFS 1978:304 parten skada som har uppst�tt till f�ljd av hans underl�tenhet. Detsamma g�ller, om part bryter mot 16 � andra stycket eller mot 17 �. 28 � Vid bed�mande om och i vad m�n skada har uppst�tt skall h�nsyn tas �ven till parts in tresse av att denna lag och f�rhandlingsordningen iakt� tas och till �vriga omst�ndigheter av annan �n rent ekonomisk betydelse. 29 � Den som vill fordra skadest�nd enligt 26 eller 27 � skall dels inom tv� m�nader fr�n det han fick k�nnedom om den omst�ndighet p� vilken anspr�ket grundas underr�tta motparten om sitt anspr�k, dels ocks� inom tv� �r fr�n det skadan intr�ffade h�nskjuta tvist om anspr�ket till hyres� n�mnden. F�rsummas det, �r r�tten till talan f�rlorad. �vriga best�mmelser 30 � Fr�ga enligt denna lag pr�vas av hyresn�mnd. Fr�ga om skadest�nd som avses i 8 � andr a stycket pr�vas dock av allm�n domstol. I fr�ga om f�rfarandet vid hyresn�mnden finns best�mmelser i lagen (1973:188) om arrenden�mnder och hyresn�mnder. Fastighets�garorganisation eller hyresg�storganisation �r ej part i �ren� de enligt 22 �. 31 � Mot hyresn�mnds beslut enligt denna lag f�r part f�ra talan hos bo� stadsdomstolen genom besv�r inom tre veckor fr�n den dag beslutet med� delades. Besv�rshandling skall inges till bostads domstolen. 32 � 1 tvist som avses i 22 eller 24 � skall vardera parten svara f�r sin r�t� teg�ngskostnad i b ostadsdomstolen, i den m�n ej annat f�ljer av 18 kap . 6 � r�tteg�ngsbalken. 33 � Om s�rskilda sk�l f�religger, kan l�nsstyrelsen medge undantag tr�n till�mpningen av lagen i fr�ga om hus som �gs av f�rening eller aktie� bolag som avses i punkt 16 �verg�ngsbest�mmelserna till bostadsr�ttsla� gen (1971:479). Denna lag tr�der i kraft den 1 juli 1978. Lagen till�mpas inte vid fastst�l- lelse eller �ndring av �verg�ngshyra enligt lagen (1974:1 080) om avveck� ling av hyresregle ringen. S�som avtal om f�rhandlingsordning enligt d enna lag anses �ven avtal som har ing�tts f�re ikrafttr�dandet, om avtalet �verensst�mmer med be� st�mmelserna i 1, 3 och 6 �� samt innefa ttar r�tt att p�kalla f�rhandling r�� rande n�gon av de fr�gor som anges i 5 �. Har f�re ikrafttr�dandet av denna lag f�rbeh�ll enligt 12 kap. 19 a � and� ra stycket jordabalken i dess lydelse f�re den 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal om att hyran skall utg� med belopp som best�ms genom �verenskommelse mellan � ena sidan hyresv�rden eller fastighets�garorganisation, i vilken hyresv�rden �r medlem, och � andra sidan hyresg�storganisation, har f�r- 520 beh�llet alltj�mt r�ttsverkan enligt sitt inneh�ll. S�dant f�rbeh�ll skall vid � </div> <div id="page7-div" style="position:relative;width:812px;height:1262px;"> <img width="812" height="1262" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> till�mpningen av 2 � andra stycket och 3 � de nna lag anses som f�rhand- SFS 1978:304 lingsklausul enligt lagen. P� regeringens v�gnar THORBJ�RN F�LLDIN BIRGIT FRIGGEBO (Justitiedepartementet) � </div> </div>

Hyresf�rhandlingslag;

SFS 1978:304

Utkom fr�n trycket

Utf�rdad den 1 juni 1978.

den 1 2 juni 1978

Enligt riksdagens besluf f�reskrivs f�ljande.

Inledande best�mmelser

1 � F�rhandling om hyresf�rh�llanden i fr�ga om bostadsl�genheter f�r

enligt denna lag f�ras mellan � ena sidan hyresv�rd eller hyresv�rd och or�

ganisation av fastighets�gare, i vilken hyre sv�rden �r medlem, och � andra

sidan organisation av hyresg�ster. F�rhandling f�rs p� grundval av f�r�

handlingsordning, som kommer till st�nd genom avtal mellan de f�rhand�

lande partema eller genom beslut av hyresn�mnd.

Som hyresv�rd anses i lagen den som f�r annat �ndam�l �n fritids�nda�

m�l regelm�ssigt h yr ut mer �n tv� bostadsl�genheter, vilka ej utg�r del av

uppl�tarens bostad.

Vad som i lagen s�g s om avtal om f�rhandlingsordning och om verkan

av att s�dant avtal har slutits g�ller i till�mpliga delar �ven i fr�ga om f�r�

handlingsordning som har beslutats av hyresn�mnd.

2 � Med f�rhandlingskla usul avses i denna lag best�mmelse i hyresavt al

varigenom hyresg�st, sedan f�rhandlingsordning kommit till st �nd enligt

denna lag, f�rbinder sig att gentemot honom f�r utan upps�gning till�mpas

best�mmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom �verenskommelse

tr�ffas p� grundval av f�rhandlingsordningen (f�rhandlings�verens�
kommelse).

Tvist om in f�rande eller bibeh�llande av f�rhandlingsklausul i hyres av�

tal kan av hyresg�sten h�nskjutas till pr�vning av hyresn�mnd enligt vad
som s�gs i 12 kap. 49 och 54 �� jordabalken. I st�llet f�r 48 � tredje stycket

jordabalken g�ller att f�rhandlingsklausul skall f�ras in eller bibeh�llas i

hyresavtalet, om det inte med h�nsyn till hyr esg�stens personliga boende-

f�rh�llanden, inst�llningen hos �vriga hyresg�ster som ber�rs av f�rhand�

lingsordningen och andra omst�ndigheter �r sk�ligt att f�rhandlingsklausu�
len inte skall g�lla.

F�rhandlingsordnings omfattning och inneb�rd

3 � F�rhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadsl�genheter i et t

eller flera hus, om ej parterna �r ense om a tt undanta viss l�genhet. F�r�
handlingsordning g�ller ej f�r bostadsl�genhet, om hyresavtalet till f�ljd av
beslut av hyresn�mnd inte inneh�ller f�rhandlingsklausul.

4 � G�ller f�rhandlingsordning f�r visst hus, f�r ej avtal om f�rhandlings�
ordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresg�s�

ter, f�rr�n den f�rra f�rhandlingsordningen har upph�rt att g�lla d�r.

F�religger s�rskilda sk�l, f�r hyresn�mnd i tvist som avses i 2 � a ndra

stycket f�rordna att f�rhandlingsordning inte vidare skall g�lla f�r det eller
de hus som �r i fr�ga.

' Prop. 1977/78; 175, CU 1977 /78: 32. rskr 1977/78: 347.

515

'.n"' , y " "" ""

�

SFS 1978: 304

5 � F�rhandlingsordning medf�r skyldighet f�r hyresv�rden att p�kalla
f�rhandling med hyresg�storganisationen i fr�ga om h�jning av hyran eller
�ndring av grunderna f�r ber�kning av s�dan s�rskild ers�ttning som avses

i 12 kap. 19 a � jorda balken.

F�rhandlingsordning medf�r vidare, om parterna ej enas om annat, r�tt

f�r b�da parter att p�kalla f�rhandling i fr�ga om

1. hyresvillkoren,

2. l�genheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i h uset,
4. �vriga boendef�rh�llanden i de n m�n de r�r hyresg�sterna gemen�

samt.

Om partema �r ense d�rom kan f�rhandlingsordning ocks� medf�ra r�tt

f�r hyresg�storganisationen att p�kalla f�rhandling om fr�ga som r�r till-

l�mpning av en skilt hyresavtal under f�ruts�ttning att hyresg�sten genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresg�storganisationen att f�retr�da ho�

nom i saken.

Avtal om f�rhandlingsordning

6 � Avtal om f�rhandlingsordning skall uppr�ttas skriftligen och dag-

tecknas. Avtalet skall inneh�lla uppgift om vilka l�genheter som omfattas
av f�rhandlingsordningen.

7 � Om avvikelse skall g�lla fr�n vad som stadgas i 5 � andra styc ket el�
ler om f�rhandlingsr�tt skall f�religga i fr�ga som avses i 5 � tredje stycket,
skall detta anges i avtal et om f�rhandlingsordning.

I avtal om f�rhandlingsordning skall anges den tidpunkt fr�n vilken f�r�

handlingsordningen skall till�mpas. Har s� ej skett tr�der den i kraft ome�

delbart.

8 � Avtal om f�rhandlingsordning g�ller �ven f�r ny hyresv�rd.

Har den tidigare hyresv�rden f�rsummat att upplysa om att f�rhand�

lingsordning g�ller och har den nye hyresv�rden varken �gt eller bort �ga

k�nnedom om f�rha ndlingsordningen, �r den tidigare hyresv�rden skyldig

att ers�tta skada som f�rorsakas den nye hyresv�rden p� grund av f�rsum�

melsen.

R�tt till f�rhandlingsordning

9 � V�grar hyresv�rd att efter skriftlig beg�ran fr�n organisation av hy�

resg�ster sluta avtal om f�rhandlingsordning, har organisationen r�tt att f�

fr�gan om f�rhandlingsordning pr�vad av hyresn�mnden. Motsvarande

r�tt tillkommer hyresv�rd, om organisation av hyresg�ster v�grar att efter
skriftlig beg�ran fr�n hyresv�rden sluta avtal om f�rhandlingsordning.

10 � Vid pr�vning av tvist som avses i 9 � skall hyresg�storganisationen

respektive hyresv�rden ha r�tt till f�rhandlingsordning, om det ej med h�n�

syn till organisation ens kvalifikationer, hyresg�sternas inst�llning och om�
st�ndigheterna i �vrigt kan a nses obilligt mot hyresv�rden respektive hy�

resg�storganisationen eller mot hyresg�sterna att den beg�rda f�rhand-

516

lingsordningen skall g�lla.

�

11 � Finner hyresn�mnden part ber�ttigad till f�rhandlingsordning, skall

SFS 1978:304

n�mnden fastst�lla f�rhandlingsordningens inneh�ll. Den tidpunkt, fr�n

vilken f�rhandlingsordningen skall till�mpas, skall best�mmas s� att hyres�
v�rden f�r sk�lig tid f�r att tr�ffa avtal med hyresg�sterna om inf�rande av
f�rhandlingsklausul i hyresavtalen.

Upps�gning och f�rl�ngning av f�rhandlingsordning

12 � F�rhandlingsordning upph�r att g�lla efter upps�gning. Upps�gning
skall vara skriftlig och skall delges motparten.

G�ller f�rhandlingsordning tills v idare, upph�r den att g�lla tidigast vid

det m�nadsskifte som intr�ffar n�rmast efter tre m�nader fr�n upps�gning�

en.

G�ller f�rhandlingsordning f�r best�md tid, skall upps�gningen ske se�

nast tre m�nader f�re utg�ngen av den best�mda tiden.

Saknar f�rhandlingsordning, som avses i tredje stycket, best�mmelse

om verkan av utebliven upps�gning och sker ej upps�gning i r�tt tid, anses
f�rhandlingsordningen f�rl�ngd p� ett �r.

13 � Upps�gs f�rhandlingsordning, har motparten r�tt att h�nskjuta fr�

ga om f�rl�ngning av f�rhandlingsordningen till pr�vning av hyresn�mn�
den. Ans�kan h�rom skall g�ras inom tre veckor fr�n den dag d� han fick

del av upps�gningen. Senare inkommen ans�kan upptas ej till behandling.

Tvist som avses i f�rsta stycket skall pr�vas enligt de grunder som anges

i 1 0 �.

Om par t p�kallar det, skall hyresn�mnden i samband med att f�rhand�

lingsordning f�rl�ngs pr�va fr�ga om �ndring av dess inneh�ll.

14 � �r fr�ga om f�rl�ngning av f�rhandlingsordning �nnu ej avgjord,

n�r f�rhandlingsordningen p� grund av upps�gningen skulle ha upph�rt att

g�lla, skall f�rhandlingsordningen till�mpas till d ess att fr�gan �r slutligt
avgjord.

F�rhandlingen

15 � Part som vill f� rhandla skall g�ra framst�llning hos motparten om
f�rhandling. �r b�de hyresv�rd och fastighets�garorganisation parter en�

ligt f�rhand lingsordningen, skall b�da p�kalla f�rhandling och framst�ll�

ning om f�rhandling fr�n motpartens sida g�ras hos var och en av dem.

Framst�llning om f�rhandling skall vara skriftlig och ange den eller de

fr�gor om vilka forhandling p�kallas.

Sammantr�de f�r f�rhandling skall h�llas inom tre veckor efter det att

f�rhandlingsframst�llning kommit motparten till handa.

Avvikelse fr�n f�reskrifterna i de nna paragraf f�r g�ras genom skriftligt

avtal.

16 � F�rhandlingsskyldig part skall sj�lv eller genom ombud inst�lla sig

vid f�rhandlingssammantr�de och l�gga fram motiverat f�rslag till l�sning

av den fr�ga som f�rhandlingen avser.

F�rhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part beg�r det, skall f�ras

protokoll som ju steras av b�da parter.

517

�

SFS 1978: 304

17 � Part som vid f�rhandling �beropar viss handling skall vid samman�

tr�de h�lla den tillg�nglig f�r motparten, om denne beg�r det.

18 � Om partema ej enas om annat, skall f�rhandling anses avslutad, n�r

part som har fullgjort sin f�rhandlingsskyldighet enligt 16 � f�rsta stycket

har givit motp arten skriftligt besked om att han fr�ntr�der f�rhandlingen.

Har f�rhandling om en fr�ga avslutats utan att �verenskommelse tr�ffats

och beg�r part att f�rhandling om samma fr�ga skall �terupptas, �r motpar�
ten inte skyldig att tr�da i f�rhandling p� grund av denna framst�llning.

F�rhandlings�verenskommelsen

19 � F�rhandlings�verenskommelse skall avfattas skriftligen och under�

tecknas av f�rhandlingsordningens parter.

Hyresv�rden skall underr�tta hyresg�stema om inneh�llet i f�rhand�

lings�verenskommelse.

20 � Genom f�rhandlings�verenskommelse f�r best�mmas att i hyran f�r
samtliga l�genheter skall ing� visst belopp som utg�r ers�ttning till hyres�
g�storganisationen f�r dess f�rhandlingsarbete. Av f�rhandlings �verens�

kommelsen skall framg� h ur stor del av hyran som utg�r ers�ttning av det�
ta slag. Beloppet f�r ej �verstiga vad som kan anses sk�ligt med h�nsyn til l

hyran i �vrig t, f�rhandlingskostnadernas storlek och �vriga omst�ndighe�
ter.

21 � I f�rhandlings�verenskommelse om hyra skall lika stora l�genheter

i ett hus �s�ttas samma hyra, om det ej med h�nsyn till vad som �r k�nt om
l�genhetemas beskaffenhet och �vriga omst�ndigheter kan anses f�religga

skillnad mellan dem i fr�ga om b ruksv�rdet.

22 � Har f�rhandlings�verenskommelse tr�ffats om hyran eller annat hy�

resvillkor f�r hyresg�st, har hyresg�sten r�tt att utan upps�gning av hyres�

avtalet hos hyresn�mnden ans�ka om �ndring av �verenskommelsen i den
del den avser honom. F�r att kunna upptas till behandling skall ans�kan ha

kommit in till hyresn� mnden inom tre m�nader fr�n den dag d� hyresg�s�

ten fick un derr�ttelse om det nya villkoret eller, i fr�ga om hyra, tre m�na�
der fr�n den dag d� villkoret b�rjade till�mpas mot h onom.

Vid pr�vning av hyresvillkor enligt f�rsta stycket skall 12 kap. 48 �

jordabalken till�mpas med den avvikelse som kan f�lja av 21 �. Sk�l ighe�

ten av belopp som avses i 20 � f�r pr�vas �ven utan sa mband med pr�v�

ning av hyran i �vri gt.

Beslut varigenom hyresvillkor �ndras tr�der i st�l let f�r f�rhandlings�

�verenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresv�rden
samtidigt �l�ggas att till hyresg�sten betala tillbaka vad han till f�l jd d�rav

har uppburit f�r mycket j�mte r�nta. R�ntan skall ber�knas enligt 5 � r�n�
telagen (1975:635) f�r tiden fr�n dagen f�r beloppets mottagande till dess
att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 � r�ntelagen f�r tiden d�ref�

ter.

Best�mmelserna i denna paragraf g�ller ej i fr�ga om �verenskommelse

518

som har ing�tts efter f�rhandling enligt 5 � tredje st ycket.

�

23 � Omfattas l�genhet av f�rhandlingsordning, �r avtal som hyresv�r-

SFS 1978: 304

den tr�ffar med hy resg�sten i fr�ga som avses i 5 � f�rsta stycket ogiltigt,

om f�rhandling enligt f�rhandlingsordningen ej har �gt rum. S�dant avtal

�r �ven ogiltigt, om det avser hyresh�jning ut�ver vad som medges i tr�f�

fad f�rhandlings�verenskommelse eller �ndring av grunderna f�r ber�k�

ning av s�dan s�rskild ers�ttning som avses i 12 kap. 19 a � jorda balken i

strid med tr�ffad f�rhandlings�verenskommelse. Hyresv�rden �r skyldig

att betala tillbaka vad han har uppburit f�r mycket j�mte r�nta d�rp� enligt

6 � r�ntelagen (1975: 635) fr�n dagen f�r beloppets mottagande.

F�rsta stycket g�ller ej, om mot f�rhandling har m�tt hinder som ej har

berott av hyresv�rden eller av fastighets�garorganisation som �r part enligt

f�rhandlingsordningen.

R�tt till pr�vning av hyresvillkoren 1 vissa fall

24 � Har f�rhandling enligt f�rhandlingsordning avslutats utan att �ver�
enskommelse tr�ffats, har hyresv�rden och hyresg�st r�tt att utan upps�g�

ning av hyresavtalet hos hyresn�mnden ans�ka om �ndring av hyresvillko�

ren i den del som f�rhandlingen har avsett. Detsamma g�ller om mot f�r�

handling har m�tt hinder, som ej har berott av den som har p�kallat �nd�

ring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt f�rhandlingsord�

ningen �r pa rt p� hans sida.

Beslut om �ndring av hyresvillkoren f�r ej avse tid f�re det m�nadsskifte

som intr� ffar n�rmast efter tre m�nader fr�n dagen f�r ans�kningen. Om
det av s�rskild anledning finnes sk�ligt, f�r hyresn�mnden dock f�rordna
att beslut om hyra skall avse �ven tid dessf�rinnan.

I ans�kningen skall anges den tidpunkt fr�n vilken �nd ring av hyresvill�

koren yrkas. Beg�rs till�mpning av best�mmelsen i a ndra stycket andra
meningen, skall sk�len h�rf�r anges.

25 � Vid pr�vning av tvist som avses i 24 � g�ller f�ljan de.

Villkoren f�r den fortsatta f�rhyrningen skall fastst�llas enligt 12 k ap.

48 � jordabalken.

Om s�rskilda sk�l f�religger, f�r hyresn�mnden pr�va �ven hyresvillkor

som har samband med det villkor som f�rhandlingen har avsett.

Best�mmelserna i 12 kap. 50 � andra meningen och 53 � jordabalken

skall till�mpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren �ndras anses som avtal om villkoren f�r

fortsatt f�rhyrning.

Skadest�nd

26 � Iakttar hyresv�rd inte sin skyldighet att p�kalla f�rhandling enligt
5 � f�rsta stycket eller enligt f�reskrift i forhandlings ordning, �r han skyl�
dig att ers�tta hyresg�storganisationen skada som har uppst�tt till f�ljd av

hans f�rsummelse.

27 � Underl�ter part, sedan motparten i beh�rig ordning har p�kallat f�r�

handling, att fullg�ra sin f�rhandlingsskyldighet enligt 16 � f�rsta stycket

eller enligt f�reskrift i f�rhandlingsordn ing, �r han skyldig att ers�tta mot-

519

�

" 1 :i

SFS 1978:304

parten skada som har uppst�tt till f�ljd av hans underl�tenhet. Detsamma

g�ller, om part bryter mot 16 � andra stycket eller mot 17 �.

28 � Vid bed�mande om och i vad m�n skada har uppst�tt skall h�nsyn
tas �ven till parts in tresse av att denna lag och f�rhandlingsordningen iakt�
tas och till �vriga omst�ndigheter av annan �n rent ekonomisk betydelse.

29 � Den som vill fordra skadest�nd enligt 26 eller 27 � skall dels inom

tv� m�nader fr�n det han fick k�nnedom om den omst�ndighet p� vilken

anspr�ket grundas underr�tta motparten om sitt anspr�k, dels ocks� inom

tv� �r fr�n det skadan intr�ffade h�nskjuta tvist om anspr�ket till hyres�
n�mnden. F�rsummas det, �r r�tten till talan f�rlorad.

�vriga best�mmelser

30 � Fr�ga enligt denna lag pr�vas av hyresn�mnd. Fr�ga om skadest�nd

som avses i 8 � andr a stycket pr�vas dock av allm�n domstol.

I fr�ga om f�rfarandet vid hyresn�mnden finns best�mmelser i lagen

(1973:188) om arrenden�mnder och hyresn�mnder.

Fastighets�garorganisation eller hyresg�storganisation �r ej part i �ren�

de enligt 22 �.

31 � Mot hyresn�mnds beslut enligt denna lag f�r part f�ra talan hos bo�

stadsdomstolen genom besv�r inom tre veckor fr�n den dag beslutet med�

delades.

Besv�rshandling skall inges till bostads domstolen.

32 � 1 tvist som avses i 22 eller 24 � skall vardera parten svara f�r sin r�t�

teg�ngskostnad i b ostadsdomstolen, i den m�n ej annat f�ljer av 18 kap .
6 � r�tteg�ngsbalken.

33 � Om s�rskilda sk�l f�religger, kan l�nsstyrelsen medge undantag
tr�n till�mpningen av lagen i fr�ga om hus som �gs av f�rening eller aktie�

bolag som avses i punkt 16 �verg�ngsbest�mmelserna till bostadsr�ttsla�

gen (1971:479).

Denna lag tr�der i kraft den 1 juli 1978. Lagen till�mpas inte vid fastst�l-

lelse eller �ndring av �verg�ngshyra enligt lagen (1974:1 080) om avveck�

ling av hyresregle ringen.

S�som avtal om f�rhandlingsordning enligt d enna lag anses �ven avtal

som har ing�tts f�re ikrafttr�dandet, om avtalet �verensst�mmer med be�
st�mmelserna i 1, 3 och 6 �� samt innefa ttar r�tt att p�kalla f�rhandling r��

rande n�gon av de fr�gor som anges i 5 �.

Har f�re ikrafttr�dandet av denna lag f�rbeh�ll enligt 12 kap. 19 a � and�

ra stycket jordabalken i dess lydelse f�re den 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal

om att hyran skall utg� med belopp som best�ms genom �verenskommelse
mellan � ena sidan hyresv�rden eller fastighets�garorganisation, i vilken

hyresv�rden �r medlem, och � andra sidan hyresg�storganisation, har f�r-

520

beh�llet alltj�mt r�ttsverkan enligt sitt inneh�ll. S�dant f�rbeh�ll skall vid

�

till�mpningen av 2 � andra stycket och 3 � de nna lag anses som f�rhand-

SFS 1978:304

lingsklausul enligt lagen.

P� regeringens v�gnar

THORBJ�RN F�LLDIN

BIRGIT FRIGGEBO

(Justitiedepartementet)

�

;

Viktiga lagar inom fastighetsrätten

Anläggningslag (1973:1149)
Fastighetsbildningslag (1970:988)
Jordabalk (1970:994)
Plan- och bygglag (2010:900)

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.

Tjänster

Utbildningar

Juridisk rådgivning

SFS 1978:304

Viktiga lagar inom fastighetsrätten

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

Om Lagboken.se