SFS 1993:400 Lag om ändring i jordabalken

Du är här: Start / Fastighetsrätt / Jordabalk (1970:994) / SFS 1993:400 Lag om ändring i jordabalken
SFS 1993_400 Lag om ändring i jordabalken

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

background image

Lag
om ändring i jordabalken;

utfärdad den 27 maj 1993.

Enligt riksdagens beslut1 föreskrivs i fråga om jordabalken2
dels att 12 kap. 25, 35, 38, 4 2 - 4 5 , 55 b och 63 §§ skall ha följande

lydelse,

dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande

lydelse.

SFS 1993:400

Utkom från trycket

den 8 juni 1993

12 kap.

25 § När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor
i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara
skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte
skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin använd-
ning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara
sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla
noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar

enligt 24 § första stycket.

Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgäs-

ten tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om
denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun
där lägenheten är belägen om störningarna.

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med

anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art
eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är

behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att
genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda

skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvär-
den samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan
förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut

varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt

och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända-

mål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

1

Prop. 1992/93: 115, bet. 1992/93: BoU24, rskr. 1992/93:350.

2

Balken omtryckt 1971: 1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

1019

background image

SFS 1993:400

1020

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom

att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden
om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalför-
bund som har hand om bostadsförmedling som är gemensam för två eller
flera kommuner.

38 § �verlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden
eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som
hyresavtalet innebär för honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller
endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller
tillståndet.

Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldighe-

terna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats

med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har en ny bostadshyresgäst dock

ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upp-

rättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldig-
het att betala något annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att
betala sådana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de
tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen.

42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp
avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att

betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av
55 a § fjärde-sjätte styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran

mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy-

resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenhe-
ten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar
rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte

efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits

eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra
förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres-
värden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan,

till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter nå-
got av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller

inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte
utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen

inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver

hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synner-
lig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan närings-

verksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt
förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.

background image

SFS 1993:400

I fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad gäller

vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att
betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar
efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden
under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första

stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämn-
den underrättats enligt 25 § andra stycket.

�r det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som

sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett.
Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostads-
lägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av
uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som nu har
föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till
vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke
eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall
iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn
som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är

av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till

skadestånd.

43 § �r hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 §
första stycket 1 - 4 , 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt
upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden.

Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt
allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från
lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader
från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket

5 eller 8 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll
vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till
hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som

avses i 42 § första stycket 9 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet

inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om
den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har
inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp

avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet
vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

44 § �r hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund
av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning

därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas
från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller
tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en

bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala

hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsäg-
ningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kom-
mun där lägenheten är belägen, eller

1021

background image

SFS 1993:400

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en

lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på
angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt

första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte
meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har

gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet,

skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen

har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för
hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som

anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd
omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast
när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första �tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att

flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer

formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

45 §3 Bestämmelserna i 46 - 52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägen-

heter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet

och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller

en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har
varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller
4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den

grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kom-

mit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till
förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämn-
den. �verenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den

träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som
är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har
del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen

träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast
om han eller hon har godtagit den.

55 b §4 Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat
rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 §

första och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen
besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver

3

Senaste lvdelse 1987:816.

4

Senaste lydelse 1988:408.

1022

background image

SFS 1993:400

skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § ränte-
lagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att
återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vun-
nit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om
återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen
för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden,

om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyr-
ningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas

55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses

som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får
hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran
höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 a § fjärde �sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket

skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det
hyresgästen lämnade lägenheten.

63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra styc-
ket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 § eller 54 § skall anses lämnat
när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I
fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på
annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit

meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon
särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den ut-
hyrda lägenhetens adress.

72 § Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt
skyndsamt.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när

hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlå-
telse av hyresrätt.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som

äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre
lydelse.

4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet

tillämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6
och tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en
hyresgäst tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tilläm-
pas äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får

bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 §

tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft.

Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre
bestämmelser.

1023

background image

1024

SFS 1993:400

6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas

bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse.

Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har

verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdan-

det.

På regeringens vägnar

REIDUNN LAUR�0N

Michaël Koch

(Justitiedepartementet)

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.