SFS 1994:817 Lag om ändring i jordabalken

Start / Fastighetsrätt / Jordabalk (1970:994) / SFS 1994:817 Lag om ändring i jordabalken

SFS 1994_817 Lag om ändring i jordabalken

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

<div><style type="text/css">          </style> <div id="page1-div" style="position:relative;width:640px;height:901px;"> <img width="640" height="901" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 Utkom fr�n trycket den 22 juni 1994 Lag om �ndring i jordabalken; utf�rdad den 9 juni 1994. Enligt riksdagens beslut1 f�reskrivs i fr�ga om jordabalken2 dels att 12 kap. 1, 8, 42, 46, 47, 53, 55, 55 a, 55 b, 63, 66, 67 och 70 �� skall ha f�ljande lydelse, dels att rubriken n�rmast f�re 55 b � skall s�ttas n�rmast f�re 55 d �, dels att det i 12 kap. skall inf�ras fem nya paragrafer, 18 a, 18 b, 18 c, 54 a och 55 d �� samt n�rmast f�re 18 a � en ny rubrik av f�ljande lydelse. 12 kap. 1 �3 Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus uppl�ts till nyttjande mot ers�ttning. Detta g�ller �ven om l�genheten uppl�tits genom tj�nsteavtal eller avtal i anslutning till s�dant avtal. Innefattar avtalet �ven uppl�telse av jord att nyttjas tillsammans med l�genheten, skall detta kapitel till�mpas p� avtalet, om jorden skall anv�n- das f�r tr�dg�rdsodling i mindre omfattning eller f�r annat �ndam�l �n jordbruk. F�renas ett tj�nsteavtal, som ej �r av ringa betydelse, med uppl�telse av s�v�l l�genhet f�r bostads�ndam�l som jord, skall kapitlet till�mpas, om uppl�telsen av l�genheten �r mera betydelsefull �n uppl�tel- sen av jorden: Med bostadsl�genhet avses l�genhet som uppl�tits f�r att helt eller till en inte ov�sentlig del anv�ndas som bostad. Med lokal avses annan l�genhet �n bostadsl�genhet. Vad som f�reskrivs i detta kapitel om sambor g�ller s�dana sambof�r- h�llanden d�r en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under �ktenskapsliknande f�rh�llanden. F�rbeh�ll som strider mot en best�mmelse i detta kapitel �r utan verkan mot hyresg�sten eller den som har r�tt att tr�da i hans st�lle, om ej annat anges. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadsl�genheter, som hyresg�sten skall hyra ut i andra hand, f�r parterna avtala om f�rbeh�ll som strider 1 Prop. 1993/94:199, bet. 1993/94: BoU21, rskr. 1993/94:373. 2 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694. 3 Senaste lydelse 1993:407. 1604 </div> <div id="page2-div" style="position:relative;width:643px;height:903px;"> <img width="643" height="903" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 mot vad som s�gs i detta kapitel om s�dana l�genheter, under f�ruts�ttning att f�rbeh�llet inte strider mot best�mmelserna om lokaler och inte heller avser r�tten till f�rl�ngning av avtalet eller grunderna f�r fastst�llande av hyresvillkoren i samband med s�dan f�rl�ngning. Ett s�dant f�rbeh�ll g�ller endast om det godk�nts av hyresn�mnden. Godk�nnande beh�vs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalf�rbund �r hyres- v�rd. 8 �4 En upps�gning skall vara skriftlig, om hyresf�rh�llandet har varat l�ngre �n tre m�nader i f�ljd vid den tidpunkt till vilken upps�gningen sker. Upps�gningen f�r dock, utom i fall som avses i 58 a �, vara muntlig, om det �r hyresg�sten som s�ger upp avtalet f�r upph�rande och hyresv�r- den l�mnar ett skriftligt erk�nnande av upps�gningen. Upps�gningen f�r ske hos den som �r beh�rig att ta emot hyra p� hyresv�rdens v�gnar. S�ger hyresv�rden upp ett bostadshyresavtal och m�ste upps�gningen enligt f�rsta stycket vara skriftlig, b�r hyresv�rden, om inte hyresg�sten saknar r�tt till f�rl�ngning enligt 45 � f�rsta stycket 1 3, i upps�gningen ange orsaken till att avtalet skall upph�ra. Skriftliga upps�gningar skall delges den som s�ks f�r upps�gning i den ordning som anges i 8 kap. 8 � andra och tredje styckena, om inte annat f�ljer av fj�rde eller femte styckena i denna paragraf. Har den som s�ks f�r upps�gning hemvist h�r i landet och �r det inte fr�ga om en upps�gning i f�rtid enligt 42 � eller en s�dan upps�gning som avses i 58 �, f�r upps�gningen s�ndas i rekommenderat brev. Upps�gning- en anses d� ha skett n�r den har avl�mnats f�r postbefordran under den s�ktes vanliga adress. Har hyresg�sten l�mnat hyresv�rden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall s�ndas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda l�genhetens adress som hyresg�stens vanliga adress. Om en hyresv�rd eller en hyresg�st, vars avtal skall s�gas upp, inte har n�got k�nt hemvist h�r i landet och om det inte heller finns n�got k�nt ombud som har r�tt att ta emot upps�gning f�r honom, f�r upps�gning ske genom kung�relse i Post- och Inrikes Tidningar. En ans�kan hos domstol med yrkande att hyresf�rh�llandet skall upph�- ra eller att hyresg�st skall avhysas g�ller som upps�gning n�r delgivning skett i beh�rig ordning. Detsamma g�ller en ans�kan enligt lagen (1990: 746) om betalningsf�rel�ggande och handr�ckning om att hyresg�st skall avhysas. S�rskilda best�mmelser om inneh�llet i upps�gning av hyresavtal som g�ller lokaler finns i 58 och 58 a ��. Upprustningsf�rel�ggande 18 a � Om en bostadsl�genhet, som hyrs ut av fastighets�garen till en hyresg�st f�r annat �n fritids�ndam�l och som inte utg�r del av hyresv�r- dens egen bostad, inte har l�gsta godtagbara standard enligt 55 a � fj�rde och femte styckena, f�r hyresn�mnden p� hyresg�stens ans�kan f�rel�gga hyresv�rden att vidta �tg�rd som beh�vs f�r att l�genheten skall uppn� s�dan standard (upprustningsf�rel�ggande). 4 Senaste lydelse 1991:850. 1605 </div> <div id="page3-div" style="position:relative;width:639px;height:900px;"> <img width="639" height="900" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> 1606 SFS 1994:817 I f�rel�ggandet skall best�mmas inom vilken tid den �tg�rd som avses med f�rel�ggandet skall ha vidtagits. Vite f�r s�ttas ut i f�rel�ggandet. Tiden i f�rel�ggandet f�r f�rl�ngas, om det finns s�rskilda sk�l f�r det och ans�kan om f�rl�ngd tid g�rs f�re utg�ngen av den tidsfrist som g�ller. F�rel�ggande f�r meddelas endast om �tg�rden med h�nsyn till kostna- den f�r denna kan ber�knas ge sk�ligt ekonomiskt utbyte. Om den beg�rda �tg�rden inneb�r att ingrepp m�ste g�ras i andra l�genheter i huset, f�r ett f�rel�ggande meddelas endast om hyresg�sterna i dessa l�genheter sam- tycker till �tg�rden. Best�mmelserna i 16 � fj�rde - sj�tte styckena till�mpas ocks� i fr�ga om upprustningsf�rel�gganden. Med fastighets�gare j�mst�lls innehavare av tomtr�tt och �gare av bygg- nad som tillh�r annan �n �garen av marken. 18 b � St�r huset under tv�ngsf�rvaltning enligt bostadsf�rvaltnings- lagen (1977:792) skall hyresn�mnden, i st�llet f�r att meddela upprust- ningsf�rel�ggande, best�mma att det i f�rvaltningen skall ing� att vidta den beg�rda �tg�rden. Betr�ffande en s�dan f�reskrift g�ller i �vrigt be- st�mmelserna om upprustningsf�rel�ggande. 18 c � Ett upprustningsf�rel�ggande �r f�rfallet om 1. bygglov, n�r s�dant beh�vs, inte beviljas f�r den �tg�rd som avses med f�rel�ggandet eller 2. den byggnad d�r den l�genhet finns som avses med upprustningsf�re- l�ggandet har rivits eller av annan orsak inte l�ngre finns i beh�ll. 42 �5 Hyresr�tten �r f�rverkad och hyresv�rden ber�ttigad att s�ga upp avtalet att upph�ra i f�rtid, 1. om hyresg�sten, n�r det g�ller en bostadsl�genhet, dr�jer med att betala hyran mer �n en vecka efter f�rfallodagen och annat inte f�ljer av 55 c � femte-sjunde styckena, 2. om hyresg�sten, n�r det g�ller en lokal, dr�jer med att betala hyran mer �n tv� vardagar efter f�rfallodagen, 3. om hyresg�sten utan beh�vligt samtycke eller tillst�nd �verl�ter hy- resr�tten eller annars s�tter n�gon annan i sitt st�lle eller uppl�ter l�genhe- ten i andra hand och inte efter tills�gelse utan dr�jsm�l antingen vidtar r�ttelse eller ans�ker om tillst�nd och f�r ans�kan beviljad, 4. om l�genheten anv�nds i strid med 23 eller 41 � och hyresg�sten inte efter tills�gelse vidtar r�ttelse utan dr�jsm�l, 5. om hyresg�sten eller n�gon annan, till vilken hyresr�tten �verl�tits eller l�genheten uppl�tits, genom v�rdsl�shet �r v�llande till att ohyra f�rekommer i l�genheten eller genom underl�tenhet att underr�tta hyres- v�rden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6. om l�genheten p� annat s�tt vanv�rdas eller hyresg�sten eller annan, till vilken hyresr�tten �verl�tits eller l�genheten uppl�tits, �sidos�tter n�- got av vad som skall iakttas enligt 25 � vid anv�ndning av l�genheten eller inte h�ller den tillsyn som kr�vs enligt n�mnda paragraf och r�ttelse inte utan dr�jsm�l sker efter tills�gelse, 5 Senaste lydelse 1993:400. </div> <div id="page4-div" style="position:relative;width:648px;height:906px;"> <img width="648" height="906" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 7. om i strid med 26 � tilltr�de till l�genheten v�gras och hyresg�sten inte kan visa giltig urs�kt, 8. om hyresg�sten �sidos�tter avtalsenlig skyldighet, som g�r ut�ver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det m�ste anses vara av synner- lig vikt f�r hyresv�rden att skyldigheten fullg�rs, eller 9. om l�genheten helt eller till v�sentlig del anv�nds f�r s�dan n�rings- verksamhet eller liknande verksamhet som �r brottslig eller d�r brottsligt f�rfarande ing�r till en inte ov�sentlig del eller anv�nds f�r tillf�lliga sexuella f�rbindelser mot ers�ttning. I fall d� hyran skall betalas i f�rskott f�r l�ngre tid �n en m�nad g�ller vad som anges i f�rsta stycket 2 endast om hyresg�sten dr�jer med att betala den p� kalenderm�naden bel�pande hyran mer �n tv� vardagar efter m�nadens b�rjan eller, i fr�ga om hyran f�r f�rsta kalenderm�naden under hyresf�rh�llandet, efter f�rfallodagen. Upps�gning av ett hyresavtal som g�ller bostadsl�genhet enligt f�rsta stycket 6 p� grund av st�rningar i boendet f�r inte ske f�rr�n socialn�mn- den underr�ttas enligt 25 � andra stycket. �r det fr�ga om s�rskilt allvarliga st�rningar i boendet g�ller vad som s�gs i f�rsta stycket 6 �ven om n�gon tills�gelse om r�ttelse inte har skett. Vid s�dana st�rningar f�r upps�gning av ett hyresavtal som g�ller bostads- l�genhet ske utan f�reg�ende underr�ttelse till socialn�mnden. En kopia av upps�gningen skall dock skickas till socialn�mnden. Vad som nu har f�reskrivits om s�rskilt allvarliga st�rningar g�ller inte om det �r n�gon till vilken l�genheten har uppl�tits i andra hand med hyresv�rdens samtycke eller hyresn�mndens tillst�nd som �sidos�tter n�got av vad som skall iakttas enligt 25 � vid anv�ndning av l�genheten eller inte h�ller den tillsyn som kr�vs enligt n�mnda paragraf. Hyresr�tten �r inte f�rverkad, om det som ligger hyresg�sten till last �r av ringa betydelse. S�gs avtalet upp p� grund av f�rverkande, har hyresv�rden r�tt till skadest�nd. 46 �6 Om hyresv�rden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 � tredje stycket 2, anmodat hyresg�sten att flytta, har hyresg�sten r�tt till f�rl�ngning av avtalet, utom n�r 1. hyresr�tten �r f�rverkad utan att hyresv�rden har sagt upp avtalet att upph�ra i f�rtid, 2. hyresg�sten i annat fall �sidosatt sina f�rpliktelser i s� h�g grad att avtalet sk�ligen icke b�r f�rl�ngas, 3. huset skall rivas och det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten att hyresf�rh�l- landet upph�r, 4. huset skall underg� st�rre ombyggnad och det icke �r uppenbart att hyresg�sten kan sitta kvar i l�genheten utan n�mnv�rd ol�genhet f�r genomf�randet av ombyggnaden samt det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten att hyresf�rh�llandet upph�r, 5. l�genheten ej vidare skall anv�ndas som bostad och det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten att hyresf�rh�llandet upph�r, 6 Senaste lydelse 1987:242. 1607 </div> <div id="page5-div" style="position:relative;width:639px;height:900px;"> <img width="639" height="900" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 6. avtalet avser en l�genhet i en- eller tv�familjshus och uppl�telsen inte ing�r i aff�rsm�ssigt bedriven uthyrningsverksamhet samt uppl�taren har s�dant intresse att f�rfoga �ver l�genheten att hyresg�sten sk�ligen b�r flytta, 6 a. avtalet avser en l�genhet som uppl�tits av n�gon som innehade den med bostadsr�tt och l�genheten alltj�mt innehas med s�dan r�tt samt bostadsr�ttshavaren har s�dant intresse att f�rfoga �ver l�genheten att hyresg�sten sk�ligen b�r flytta, 7. hyresf�rh�llandet beror av s�dan anst�llning i statlig eller kommunal verksamhet som �r f�renad med bostadstv�ng eller av anst�llning inom lantbruket eller av annan anst�llning, om den �r av s�dan art att det �r n�dv�ndigt f�r arbetsgivaren att f�rfoga �ver l�genheten f�r uppl�telse �t anst�llningens innehavare, samt anst�llningen har upph�rt, 9. hyresf�rh�llandet beror av annan anst�llning �n som avses i 7 och som upph�rt och det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten att �ven hyresf�rh�l- landet upph�r samt, om hyresf�rh�llandet varat l�ngre �n tre �r, hyresv�r- den har synnerliga sk�l f�r att uppl�sa hyresf�rh�llandet, eller 10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresf�rh�llanden eller eljest �r osk�ligt mot hyresg�sten att hyresf�rh�llandet upph�r. Om hyresv�rdens intresse blir tillgodosett genom att hyresg�sten l�mnar endast en del av l�genheten och avtalet l�mpligen kan f�rl�ngas s�vitt avser l�genheten i �vrigt, har hyresg�sten utan hinder av f�rsta stycket r�tt till s�dan f�rl�ngning. L�mnar en bostadshyresg�st sin l�genhet eller en del av den med anled- ning av att huset skall underg� st�rre ombyggnad, skall hyresg�sten om m�jligt beredas tillf�lle att efter ombyggnaden hyra en likv�rdig l�genhet i huset. 47 �7 Har l�genheten hyrts av flera gemensamt och har de p� grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till f�ljd av annan omst�ndighet, som h�nf�r sig till endast en av dem, ej gemensamt r�tt till f�rl�ngning av hyresavtalet, �r en medhyresg�st ber�ttigad att f� hyresavtalet f�rl�ngt f�r egen del, om hyresv�rden sk�ligen kan n�ja sig med honom som hyresg�st. Vad som sagts nu g�ller ej n�r hyresr�tten �r f�rverkad utan att hyresv�r- den har sagt upp avtalet att upph�ra i f�rtid. �r medhyresg�sten make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest f�ranlett att hyresg�sterna ej gemensamt har r�tt till f�rl�ngning av avtalet, har maken eller sambon en s�dan r�tt till f�rl�ngning �ven n�r hyresr�tten �r f�rverkad p� annan grund �n dr�jsm�l med betalning av hyran. Detta g�ller ocks� n�r hyres- v�rden har sagt upp hyresavtalet att upph�ra i f�rtid p� grund av f�rver- kandet. Om en hyresg�st, som �r gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyresr�tten, s�ger upp hyresavtalet eller vidtar n�gon annan �tg�rd f�r att f� det att upph�ra eller om han eller hon i annat fall inte har r�tt till f�rl�ngning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i l�genheten, r�tt att �verta hyresr�tten och f� hyresavtalet f�rl�ngt f�r egen del, s�vida hyresv�rden sk�ligen kan n�ja sig med honom eller henne som hyresg�st. Vad som sagts nu g�ller ocks� n�r hyresv�rden 7 Senaste lydelse 1987:816. 1608 </div> <div id="page6-div" style="position:relative;width:641px;height:902px;"> <img width="641" height="902" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 har sagt upp hyresavtalet p� grund av f�rverkande. Har hyresg�sten avli- dit, tillkommer samma r�tt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om d�dsboet saknar r�tt till f�rl�ngning och detta inte har f�ran- letts av den efterlevande maken eller sambon. Best�mmelserna i 4 9 - 52 ��, 55 � samt 55 c � femte -sjunde styckena om hyresg�st g�ller �ven i fr�ga om hyresg�sts make och sambo. F�rl�ngs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar b�da makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons d�dsbo f�r f�rpliktelserna enligt avtalet f�r tiden f�re f�rl�ngningen, om ej annat har avtalats med hyres- v�rden. 53 � Best�mmelserna i 5 4 - 5 5 c �� g�ller vid uppl�telser av bostadsl�- genheter, om inte 1. hyresavtalet avser ett m�blerat rum eller en l�genhet f�r fritids�nda- m�l och ans�kan till hyresn�mnden enligt 54 � g�rs innan hyresf�rh�llan- det har varat nio m�nader i f�ljd, eller 2. l�genheten utg�r en del av uppl�tarens egen bostad. Om en f�rhandlingsordning enligt hyresf�rhandlingslagen (1978:304) g�ller f�r l�genheten, till�mpas 5 4 - 5 5 c �� endast om det f�ljer av n�mn- da lag. 54 a � Vill hyresv�rden att ett skriftligt meddelande enligt 54 � f�rsta stycket om hyresh�jning skall f� den verkan som anges i andra stycket nedan, skall meddelandet inneh�lla uppgift i kronor om den hyresh�jning som beg�rs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag d� den nya hyran skall b�rja g�lla. I meddelandet skall vidare anges att hyresg�sten blir skyldig att betala den h�gre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast tv� m�nader efter det att meddelandet l�mnades, ger hyresv�rden besked om att han mots�tter sig hyresv�rdens beg�ran. Meddelandet skall ocks� inneh�lla uppgift om hyresv�rdens adress, en upplysning om att hyresn�mnden kan pr�va sk�ligheten av den beg�rda hyran samt en uppgift om vad hyresg�sten beh�ver g�ra f�r att en s�dan pr�vning skall komma till st�nd. Inneh�ller meddelandet fr�n hyresv�rden s�dana uppgifter som anges i f�rsta stycket och har hyresg�sten inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresv�rden besked om att han mots�tter sig hyresv�rdens beg�ran om hyresh�jning, skall hyresg�sten anses ha ing�tt avtal med hyresv�rden om att betala den hyra som hyresv�rden har beg�rt. Den h�gre hyran f�r b�rja att g�lla f�rst efter den dag som i hyresv�rdens meddelande angetts som sista dag f�r att mots�tta sig hyresh�jningen. 55 � Om hyresv�rden och hyresg�sten tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastst�llas till sk�ligt belopp. Hyran �r h�rvid inte att anse som sk�lig, om den �r p�tagligt h�gre �n hyran f�r l�genheter som med h�nsyn till bruksv�rdet �r likv�rdiga. Vid pr�vning enligt f�rsta stycket skall fr�mst beaktas hyran f�r l�genhe- ter i hus som �gs och f�rvaltas av allm�nnyttiga bostadsf�retag. Om en j�mf�relse inte kan ske med l�genheter p� orten, f�r i st�llet beaktas hyran 1609 </div> <div id="page7-div" style="position:relative;width:648px;height:907px;"> <img width="648" height="907" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 f�r l�genheter p� en annan ort med j�mf�rbart hyresl�ge och i �vrigt likartade f�rh�llanden p� hyresmarknaden. Vid en pr�vning enligt f�rsta stycket skall �ven best�mmelserna i 55 a och 55 b �� iakttas. Om en f�rhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ing�r f�rhandlingsers�ttning i hyran enligt 20 � hyresf�rhandlingslagen (1978:304), har hyresg�sten utan hinder av best�mmelserna i f�rsta - tredje styckena r�tt att f� hyran s�nkt med ett belopp som motsvarar ers�ttningen. Om tvisten g�ller n�got annat villkor �n hyran, skall villkor som hyres- v�rden eller hyresg�sten har st�llt upp g�lla i den m�n det �r sk�ligt med h�nsyn till hyresavtalets inneh�ll, omst�ndigheterna vid avtalets tillkomst, senare intr�ffade f�rh�llanden och omst�ndigheterna i �vrigt. Hyrestiden skall vara obest�md, om inte best�md hyrestid av s�rskild anledning �r l�mpligare. Om hyresv�rden och hyresg�sten kommer �verens om villkoren f�r fortsatt uthyrning i en tvist enligt f�rsta eller femte stycket, g�ller de �verenskomna villkoren, oavsett vad som f�reskrivs i n�mnda stycken, i den m�n inte annat f�ljer av best�mmelserna i �vrigt i denna balk. 55 a � Vid pr�vningen av hyran f�r en l�genhet skall inte beaktas s�dant f�rb�ttringsarbete eller liknande �tg�rd som hyresv�rden utf�rt i l�genhe- ten under hyresf�rh�llandet, om �tg�rden inte har vidtagits f�r att l�genhe- ten skall uppn� l�gsta godtagbara standard och uppenbart inte har varit motiverad av boendeh�nsyn. F�rsta stycket g�ller inte, om hyresg�sten eller hyresn�mnden har god- k�nt �tg�rden eller om mer �n tio �r har f�rflutit sedan �tg�rden slutf�rdes. Inneh�ller hyresavtalet en f�rhandlingsklausul enligt hyresf�rhandlings- lagen (1978:304) och har en hyresg�storganisation genom en f�rhandlings- �verenskommelse �tagit sig att f�r hyresg�stens r�kning ta st�llning till fr�gan om godk�nnande av en s�dan �tg�rd som avses i f�rsta stycket, g�ller organisationens st�llningstagande som om det gjorts av hyresg�sten sj�lv. Hyresn�mnden f�r godk�nna en �tg�rd som avses i f�rsta stycket endast om det finns s�rskilda sk�l. En bostadsl�genhet skall' anses ha l�gsta godtagbara standard om den �r f�rsedd med anordning inom l�genheten f�r 1. kontinuerlig uppv�rmning, 2. kontinuerlig tillg�ng till varmt och kallt vatten f�r hush�ll och hygien, 3. avlopp f�r spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tv�ttst�ll samt badkar eller dusch, 5. f�rs�rjning med elektrisk str�m f�r normal hush�llsf�rbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylsk�p, f�rvaringsutrymmen och avst�llningsytor. Ut�ver vad som anges i fj�rde stycket kr�vs det f�r att l�gsta godtagbara standard skall uppn�s 1. att det finns tillg�ng till f�rr�dsutrymmen inom fastigheten och till anordning f�r hush�llstv�tt inom fastigheten eller inom rimligt avst�nd fr�n denna, samt 1610 </div> <div id="page8-div" style="position:relative;width:640px;height:901px;"> <img width="640" height="901" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 2. att huset inte har s�dana brister i fr�ga om h�llfasthet, brands�kerhet eller sanit�ra f�rh�llanden som inte sk�ligen kan godtas. 55 b �8 Har en hyresg�st bekostat ombyggnads-, �ndrings- eller under- h�llsarbeten eller �tg�rder av d�rmed j�mf�rlig betydelse i sin l�genhet, f�r vid pr�vningen av hyran f�r l�genheten hyresv�rden tillgodor�knas den f�rb�ttringen endast om det finns s�rskilda sk�l f�r det. 55 d � Denna paragraf g�ller vid uppl�telse av m�blerat eller om�blerat rum och vid uppl�telse i andra hand av annan bostadsl�genhet. Paragrafen g�ller dock inte uppl�telser f�r fritids�ndam�l. Om hyresv�rden har tagit emot en hyra som inte �r sk�lig enligt 55 � f�rsta och andra styckena, skall hyresn�mnden p� ans�kan av hyresg�sten besluta att hyresv�rden skall betala tillbaka vad han tagit emot ut�ver sk�ligt belopp tillsammans med r�nta. R�ntan ber�knas enligt 5 � r�nte- lagen (1975:635) fr�n dagen d� hyresv�rden tog emot beloppet till dess att �terbetalningsskyldigheten blivit slutligt best�md genom beslut som vun- nit laga kraft och enligt 6 � r�ntelagen f�r tiden d�refter. Ett beslut om �terbetalning av hyra f�r inte avse l�ngre tid tillbaka �n tv� �r f�re dagen f�r ans�kan. I ett �rende om �terbetalning enligt andra stycket skall hyresn�mnden, om hyresg�sten beg�r det, ocks� fastst�lla hyran f�r den fortsatta uthyr- ningen fr�n och med dagen f�r ans�kan. Vid denna pr�vning till�mpas 55 � f�rsta och andra styckena. Beslut om �ndring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor f�r fortsatt uthyrning. N�r det finns sk�l till det, f�r hyresn�mnden best�mma att beslutet skall g�lla omedelbart. Om hyran h�js eller s�nks retroaktivt till�mpas 55 c � femte - �ttonde styckena. F�r att hyresn�mnden skall kunna pr�va en ans�kan enligt andra stycket skall ans�kan ha kommit in till hyresn�mnden inom tre m�nader fr�n det att hyresg�sten l�mnade l�genheten. 63 �9 Ett meddelande som avses i 10 �, 11 �, 14 �, 24 �, 25 � andra stycket, 33 �, 42 � f�rsta stycket 3, 4 eller 6, 44 �, 54 � eller 54 a � skall anses l�mnat n�r det har avs�nts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 � �r det dock tillr�ckligt att meddelan- det �r avs�nt p� annat �ndam�lsenligt s�tt. Har hyresg�sten eller hyresv�rden l�mnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall s�ndas, anses den som hans vanliga adress. Hyresg�sten f�r dock alltid s�nda meddelanden till den som �r beh�rig att ta emot hyra p� hyresv�rdens v�gnar. Har hyresg�sten, inte l�mnat n�gon s�rskild adressuppgift, f�r hyresv�rden s�nda meddelanden till den uthyr- da l�genhetens adress. 66 �10 Avtal mellan hyresv�rd och hyresg�st, att framtida tvist med anledning av hyresf�rh�llandet skall h�nskjutas till avg�rande av skilje- m�n utan f�rbeh�ll om r�tt f�r parterna att klandra skiljedomen, f�r ej g�ras g�llande i fr�ga om hyresg�stens r�tt eller skyldighet att tilltr�da eller 8 Senaste lydelse 1993:400. 9 Senaste lydelse 1993:400. 10 Senaste lydelse 1988:927. 1611 </div> <div id="page9-div" style="position:relative;width:645px;height:905px;"> <img width="645" height="905" src="/Static/i/lagboken/hidden.png" alt="background image"/> SFS 1994:817 beh�lla l�genheten, fastst�llande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 �, �terbetalning av hyra och fastst�llande av hyra enligt 55 d � eller best�mmande av ers�ttning enligt 58 b �. I �vrigt g�ller skiljeavtalet ej s�vitt d�rigenom skiljem�n utsetts eller best�mmelse meddelats om skilje- m�nnens antal, s�ttet f�r deras utseende eller f�rfarandet vid skiljen�mn- den. I ber�rda h�nseenden skall lagen (1929:145) om skiljem�n till�mpas. Vad som sagts nu utg�r dock ej hinder f�r att i skiljeavtalet utse hyres- n�mnden till skiljen�mnd eller best�mma kortare tid f�r skiljemanna�tg�r- dens avslutande �n den tid om sex m�nader som anges i n�mnda lag. 67 �11 �verenskommelse om villkor i fr�ga om hyresf�rh�llande som beror av anst�llning g�ller mot hyresg�sten eller den som har r�tt att tr�da i hyresg�stens st�lle �ven om �verenskommelsen strider mot best�mmelse i 4, 33 - 35, 40, 46, 47, 4 9 - 54, 55 c , 55 d eller 66 �, s�vida �verenskommel- sen har formen av kollektivavtal och p� arbetstagarsidan har slutits eller godk�nts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbest�mman- de i arbetslivet �r att anse s�som central arbetstagarorganisation. S�dana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i f�rsta stycket f�r till�m- pas �ven n�r en hyresg�st som inte �r medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen syssels�tts i arbete som avses med avtalet, om 1. arbetsgivaren �r bunden av kollektivavtalet, 2. hyresv�rden och hyresg�sten �r �verens om att villkoren skall till�m- pas eller villkoren ing�r i hyresavtalet p� grund av beslut om villkors�nd- ring enligt 54 och 55 ��. 70 �12 Beslut av hyresn�mnden i fr�gor som avses i 16 � andra stycket, 1 8 a - c ��, 23 � andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d, 62 eller 64 � �verklagas genom besv�r inom tre veckor fr�n den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresn�mnden i fr�gor som avses i 1 � sj�tte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 � f�r inte �verklagas. 1. Denna lag tr�der i kraft den 1 juli 1994. 2. De nya f�reskrifterna g�ller �ven hyresavtal som har ing�tts f�re ikrafttr�dandet. De �ldre f�reskrifterna i 12 kap. 1 � till�mpas dock p� avtal som ing�tts f�re ikrafttr�dandet. 3. De �ldre f�reskrifterna i 12 kap. 55 a � till�mpas betr�ffande �tg�rd f�r vilken det har meddelats bygglov med st�d av 8 kap. 31 � plan- och bygglagen (1987:10). P� regeringens v�gnar REIDUNN LAUR�N 11 Senaste lydelse 1988:408. 12 Senaste Ivdelse 1988-977 1612 Micha�l Koch (Justitiedepartementet) </div> </div>

SFS 1994:817

Utkom fr�n trycket
den 22 juni 1994

Lag
om �ndring i jordabalken;

utf�rdad den 9 juni 1994.

Enligt riksdagens beslut1 f�reskrivs i fr�ga om jordabalken2
dels att 12 kap. 1, 8, 42, 46, 47, 53, 55, 55 a, 55 b, 63, 66, 67 och 70 ��

skall ha f�ljande lydelse,

dels att rubriken n�rmast f�re 55 b � skall s�ttas n�rmast f�re 55 d �,
dels att det i 12 kap. skall inf�ras fem nya paragrafer, 18 a, 18 b, 18 c,

54 a och 55 d �� samt n�rmast f�re 18 a � en ny rubrik av f�ljande lydelse.

12 kap.

1 �3 Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus uppl�ts

till nyttjande mot ers�ttning. Detta g�ller �ven om l�genheten uppl�tits
genom tj�nsteavtal eller avtal i anslutning till s�dant avtal.

Innefattar avtalet �ven uppl�telse av jord att nyttjas tillsammans med

l�genheten, skall detta kapitel till�mpas p� avtalet, om jorden skall anv�n-
das f�r tr�dg�rdsodling i mindre omfattning eller f�r annat �ndam�l �n

jordbruk. F�renas ett tj�nsteavtal, som ej �r av ringa betydelse, med

uppl�telse av s�v�l l�genhet f�r bostads�ndam�l som jord, skall kapitlet
till�mpas, om uppl�telsen av l�genheten �r mera betydelsefull �n uppl�tel-
sen av jorden:

Med bostadsl�genhet avses l�genhet som uppl�tits f�r att helt eller till en

inte ov�sentlig del anv�ndas som bostad. Med lokal avses annan l�genhet
�n bostadsl�genhet.

Vad som f�reskrivs i detta kapitel om sambor g�ller s�dana sambof�r-

h�llanden d�r en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under
�ktenskapsliknande f�rh�llanden.

F�rbeh�ll som strider mot en best�mmelse i detta kapitel �r utan verkan

mot hyresg�sten eller den som har r�tt att tr�da i hans st�lle, om ej annat
anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadsl�genheter, som hyresg�sten

skall hyra ut i andra hand, f�r parterna avtala om f�rbeh�ll som strider

Prop. 1993/94:199, bet. 1993/94: BoU21, rskr. 1993/94:373.

Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

Senaste lydelse 1993:407.

1604

SFS 1994:817

mot vad som s�gs i detta kapitel om s�dana l�genheter, under f�ruts�ttning
att f�rbeh�llet inte strider mot best�mmelserna om lokaler och inte heller
avser r�tten till f�rl�ngning av avtalet eller grunderna f�r fastst�llande av
hyresvillkoren i samband med s�dan f�rl�ngning. Ett s�dant f�rbeh�ll
g�ller endast om det godk�nts av hyresn�mnden. Godk�nnande beh�vs
dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalf�rbund �r hyres-
v�rd.

8 �4 En upps�gning skall vara skriftlig, om hyresf�rh�llandet har varat

l�ngre �n tre m�nader i f�ljd vid den tidpunkt till vilken upps�gningen
sker. Upps�gningen f�r dock, utom i fall som avses i 58 a �, vara muntlig,
om det �r hyresg�sten som s�ger upp avtalet f�r upph�rande och hyresv�r-
den l�mnar ett skriftligt erk�nnande av upps�gningen. Upps�gningen f�r
ske hos den som �r beh�rig att ta emot hyra p� hyresv�rdens v�gnar.

S�ger hyresv�rden upp ett bostadshyresavtal och m�ste upps�gningen

enligt f�rsta stycket vara skriftlig, b�r hyresv�rden, om inte hyresg�sten
saknar r�tt till f�rl�ngning enligt 45 � f�rsta stycket 1 3, i upps�gningen
ange orsaken till att avtalet skall upph�ra.

Skriftliga upps�gningar skall delges den som s�ks f�r upps�gning i den

ordning som anges i 8 kap. 8 � andra och tredje styckena, om inte annat
f�ljer av fj�rde eller femte styckena i denna paragraf.

Har den som s�ks f�r upps�gning hemvist h�r i landet och �r det inte

fr�ga om en upps�gning i f�rtid enligt 42 � eller en s�dan upps�gning som
avses i 58 �, f�r upps�gningen s�ndas i rekommenderat brev. Upps�gning-
en anses d� ha skett n�r den har avl�mnats f�r postbefordran under den
s�ktes vanliga adress. Har hyresg�sten l�mnat hyresv�rden uppgift om en
adress, under vilken meddelanden till honom skall s�ndas, anses den som
hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda l�genhetens adress som

hyresg�stens vanliga adress.

Om en hyresv�rd eller en hyresg�st, vars avtal skall s�gas upp, inte har

n�got k�nt hemvist h�r i landet och om det inte heller finns n�got k�nt
ombud som har r�tt att ta emot upps�gning f�r honom, f�r upps�gning ske
genom kung�relse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ans�kan hos domstol med yrkande att hyresf�rh�llandet skall upph�-

ra eller att hyresg�st skall avhysas g�ller som upps�gning n�r delgivning
skett i beh�rig ordning. Detsamma g�ller en ans�kan enligt lagen
(1990: 746) om betalningsf�rel�ggande och handr�ckning om att hyresg�st
skall avhysas.

S�rskilda best�mmelser om inneh�llet i upps�gning av hyresavtal som

g�ller lokaler finns i 58 och 58 a ��.

Upprustningsf�rel�ggande

18 a � Om en bostadsl�genhet, som hyrs ut av fastighets�garen till en

hyresg�st f�r annat �n fritids�ndam�l och som inte utg�r del av hyresv�r-
dens egen bostad, inte har l�gsta godtagbara standard enligt 55 a � fj�rde
och femte styckena, f�r hyresn�mnden p� hyresg�stens ans�kan f�rel�gga
hyresv�rden att vidta �tg�rd som beh�vs f�r att l�genheten skall uppn�
s�dan standard (upprustningsf�rel�ggande).

Senaste lydelse 1991:850.

1605

1606

SFS 1994:817

I f�rel�ggandet skall best�mmas inom vilken tid den �tg�rd som avses

med f�rel�ggandet skall ha vidtagits. Vite f�r s�ttas ut i f�rel�ggandet.
Tiden i f�rel�ggandet f�r f�rl�ngas, om det finns s�rskilda sk�l f�r det och
ans�kan om f�rl�ngd tid g�rs f�re utg�ngen av den tidsfrist som g�ller.

F�rel�ggande f�r meddelas endast om �tg�rden med h�nsyn till kostna-

den f�r denna kan ber�knas ge sk�ligt ekonomiskt utbyte. Om den beg�rda
�tg�rden inneb�r att ingrepp m�ste g�ras i andra l�genheter i huset, f�r ett
f�rel�ggande meddelas endast om hyresg�sterna i dessa l�genheter sam-
tycker till �tg�rden.

Best�mmelserna i 16 � fj�rde - sj�tte styckena till�mpas ocks� i fr�ga om

upprustningsf�rel�gganden.

Med fastighets�gare j�mst�lls innehavare av tomtr�tt och �gare av bygg-

nad som tillh�r annan �n �garen av marken.

18 b � St�r huset under tv�ngsf�rvaltning enligt bostadsf�rvaltnings-
lagen (1977:792) skall hyresn�mnden, i st�llet f�r att meddela upprust-
ningsf�rel�ggande, best�mma att det i f�rvaltningen skall ing� att vidta

den beg�rda �tg�rden. Betr�ffande en s�dan f�reskrift g�ller i �vrigt be-
st�mmelserna om upprustningsf�rel�ggande.

18 c � Ett upprustningsf�rel�ggande �r f�rfallet om

1. bygglov, n�r s�dant beh�vs, inte beviljas f�r den �tg�rd som avses

med f�rel�ggandet eller

2. den byggnad d�r den l�genhet finns som avses med upprustningsf�re-

l�ggandet har rivits eller av annan orsak inte l�ngre finns i beh�ll.

42 �5 Hyresr�tten �r f�rverkad och hyresv�rden ber�ttigad att s�ga upp
avtalet att upph�ra i f�rtid,

1. om hyresg�sten, n�r det g�ller en bostadsl�genhet, dr�jer med att

betala hyran mer �n en vecka efter f�rfallodagen och annat inte f�ljer av

55 c � femte-sjunde styckena,

2. om hyresg�sten, n�r det g�ller en lokal, dr�jer med att betala hyran

mer �n tv� vardagar efter f�rfallodagen,

3. om hyresg�sten utan beh�vligt samtycke eller tillst�nd �verl�ter hy-

resr�tten eller annars s�tter n�gon annan i sitt st�lle eller uppl�ter l�genhe-
ten i andra hand och inte efter tills�gelse utan dr�jsm�l antingen vidtar
r�ttelse eller ans�ker om tillst�nd och f�r ans�kan beviljad,

4. om l�genheten anv�nds i strid med 23 eller 41 � och hyresg�sten inte

efter tills�gelse vidtar r�ttelse utan dr�jsm�l,

5. om hyresg�sten eller n�gon annan, till vilken hyresr�tten �verl�tits

eller l�genheten uppl�tits, genom v�rdsl�shet �r v�llande till att ohyra
f�rekommer i l�genheten eller genom underl�tenhet att underr�tta hyres-
v�rden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om l�genheten p� annat s�tt vanv�rdas eller hyresg�sten eller annan,

till vilken hyresr�tten �verl�tits eller l�genheten uppl�tits, �sidos�tter n�-
got av vad som skall iakttas enligt 25 � vid anv�ndning av l�genheten eller

inte h�ller den tillsyn som kr�vs enligt n�mnda paragraf och r�ttelse inte
utan dr�jsm�l sker efter tills�gelse,

Senaste lydelse 1993:400.

SFS 1994:817

7. om i strid med 26 � tilltr�de till l�genheten v�gras och hyresg�sten inte

kan visa giltig urs�kt,

8. om hyresg�sten �sidos�tter avtalsenlig skyldighet, som g�r ut�ver

hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det m�ste anses vara av synner-
lig vikt f�r hyresv�rden att skyldigheten fullg�rs, eller

9. om l�genheten helt eller till v�sentlig del anv�nds f�r s�dan n�rings-

verksamhet eller liknande verksamhet som �r brottslig eller d�r brottsligt
f�rfarande ing�r till en inte ov�sentlig del eller anv�nds f�r tillf�lliga
sexuella f�rbindelser mot ers�ttning.

I fall d� hyran skall betalas i f�rskott f�r l�ngre tid �n en m�nad g�ller

vad som anges i f�rsta stycket 2 endast om hyresg�sten dr�jer med att
betala den p� kalenderm�naden bel�pande hyran mer �n tv� vardagar

efter m�nadens b�rjan eller, i fr�ga om hyran f�r f�rsta kalenderm�naden
under hyresf�rh�llandet, efter f�rfallodagen.

Upps�gning av ett hyresavtal som g�ller bostadsl�genhet enligt f�rsta

stycket 6 p� grund av st�rningar i boendet f�r inte ske f�rr�n socialn�mn-
den underr�ttas enligt 25 � andra stycket.

�r det fr�ga om s�rskilt allvarliga st�rningar i boendet g�ller vad som

s�gs i f�rsta stycket 6 �ven om n�gon tills�gelse om r�ttelse inte har skett.
Vid s�dana st�rningar f�r upps�gning av ett hyresavtal som g�ller bostads-
l�genhet ske utan f�reg�ende underr�ttelse till socialn�mnden. En kopia av
upps�gningen skall dock skickas till socialn�mnden. Vad som nu har
f�reskrivits om s�rskilt allvarliga st�rningar g�ller inte om det �r n�gon till

vilken l�genheten har uppl�tits i andra hand med hyresv�rdens samtycke
eller hyresn�mndens tillst�nd som �sidos�tter n�got av vad som skall
iakttas enligt 25 � vid anv�ndning av l�genheten eller inte h�ller den tillsyn
som kr�vs enligt n�mnda paragraf.

Hyresr�tten �r inte f�rverkad, om det som ligger hyresg�sten till last �r

av ringa betydelse.

S�gs avtalet upp p� grund av f�rverkande, har hyresv�rden r�tt till

skadest�nd.

46 �6 Om hyresv�rden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i

3 � tredje stycket 2, anmodat hyresg�sten att flytta, har hyresg�sten r�tt till
f�rl�ngning av avtalet, utom n�r

1. hyresr�tten �r f�rverkad utan att hyresv�rden har sagt upp avtalet att

upph�ra i f�rtid,

2. hyresg�sten i annat fall �sidosatt sina f�rpliktelser i s� h�g grad att

avtalet sk�ligen icke b�r f�rl�ngas,

3. huset skall rivas och det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten att hyresf�rh�l-

landet upph�r,

4. huset skall underg� st�rre ombyggnad och det icke �r uppenbart att

hyresg�sten kan sitta kvar i l�genheten utan n�mnv�rd ol�genhet f�r
genomf�randet av ombyggnaden samt det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten
att hyresf�rh�llandet upph�r,

5. l�genheten ej vidare skall anv�ndas som bostad och det ej �r osk�ligt

mot hyresg�sten att hyresf�rh�llandet upph�r,

Senaste lydelse 1987:242.

1607

SFS 1994:817

6. avtalet avser en l�genhet i en- eller tv�familjshus och uppl�telsen inte

ing�r i aff�rsm�ssigt bedriven uthyrningsverksamhet samt uppl�taren har
s�dant intresse att f�rfoga �ver l�genheten att hyresg�sten sk�ligen b�r
flytta,

6 a. avtalet avser en l�genhet som uppl�tits av n�gon som innehade den

med bostadsr�tt och l�genheten alltj�mt innehas med s�dan r�tt samt
bostadsr�ttshavaren har s�dant intresse att f�rfoga �ver l�genheten att
hyresg�sten sk�ligen b�r flytta,

7. hyresf�rh�llandet beror av s�dan anst�llning i statlig eller kommunal

verksamhet som �r f�renad med bostadstv�ng eller av anst�llning inom
lantbruket eller av annan anst�llning, om den �r av s�dan art att det �r
n�dv�ndigt f�r arbetsgivaren att f�rfoga �ver l�genheten f�r uppl�telse �t
anst�llningens innehavare, samt anst�llningen har upph�rt,

9. hyresf�rh�llandet beror av annan anst�llning �n som avses i 7 och

som upph�rt och det ej �r osk�ligt mot hyresg�sten att �ven hyresf�rh�l-
landet upph�r samt, om hyresf�rh�llandet varat l�ngre �n tre �r, hyresv�r-
den har synnerliga sk�l f�r att uppl�sa hyresf�rh�llandet, eller

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresf�rh�llanden eller

eljest �r osk�ligt mot hyresg�sten att hyresf�rh�llandet upph�r.

Om hyresv�rdens intresse blir tillgodosett genom att hyresg�sten l�mnar

endast en del av l�genheten och avtalet l�mpligen kan f�rl�ngas s�vitt
avser l�genheten i �vrigt, har hyresg�sten utan hinder av f�rsta stycket r�tt
till s�dan f�rl�ngning.

L�mnar en bostadshyresg�st sin l�genhet eller en del av den med anled-

ning av att huset skall underg� st�rre ombyggnad, skall hyresg�sten om
m�jligt beredas tillf�lle att efter ombyggnaden hyra en likv�rdig l�genhet i
huset.

47 �7 Har l�genheten hyrts av flera gemensamt och har de p� grund av
att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till f�ljd av annan omst�ndighet,
som h�nf�r sig till endast en av dem, ej gemensamt r�tt till f�rl�ngning av
hyresavtalet, �r en medhyresg�st ber�ttigad att f� hyresavtalet f�rl�ngt f�r
egen del, om hyresv�rden sk�ligen kan n�ja sig med honom som hyresg�st.
Vad som sagts nu g�ller ej n�r hyresr�tten �r f�rverkad utan att hyresv�r-
den har sagt upp avtalet att upph�ra i f�rtid. �r medhyresg�sten make eller
sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest f�ranlett att hyresg�sterna ej
gemensamt har r�tt till f�rl�ngning av avtalet, har maken eller sambon en
s�dan r�tt till f�rl�ngning �ven n�r hyresr�tten �r f�rverkad p� annan
grund �n dr�jsm�l med betalning av hyran. Detta g�ller ocks� n�r hyres-

v�rden har sagt upp hyresavtalet att upph�ra i f�rtid p� grund av f�rver-
kandet.

Om en hyresg�st, som �r gift eller samboende och vars make eller sambo

ej har del i hyresr�tten, s�ger upp hyresavtalet eller vidtar n�gon annan
�tg�rd f�r att f� det att upph�ra eller om han eller hon i annat fall inte har
r�tt till f�rl�ngning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon
har sin bostad i l�genheten, r�tt att �verta hyresr�tten och f� hyresavtalet
f�rl�ngt f�r egen del, s�vida hyresv�rden sk�ligen kan n�ja sig med honom
eller henne som hyresg�st. Vad som sagts nu g�ller ocks� n�r hyresv�rden

Senaste lydelse 1987:816.

1608

SFS 1994:817

har sagt upp hyresavtalet p� grund av f�rverkande. Har hyresg�sten avli-
dit, tillkommer samma r�tt hans eller hennes efterlevande make eller
sambo, om d�dsboet saknar r�tt till f�rl�ngning och detta inte har f�ran-
letts av den efterlevande maken eller sambon. Best�mmelserna i 4 9 -
52 ��, 55 � samt 55 c � femte -sjunde styckena om hyresg�st g�ller �ven i
fr�ga om hyresg�sts make och sambo.

F�rl�ngs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar b�da

makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon
och den avlidne makens eller sambons d�dsbo f�r f�rpliktelserna enligt
avtalet f�r tiden f�re f�rl�ngningen, om ej annat har avtalats med hyres-
v�rden.

53 � Best�mmelserna i 5 4 - 5 5 c �� g�ller vid uppl�telser av bostadsl�-

genheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett m�blerat rum eller en l�genhet f�r fritids�nda-

m�l och ans�kan till hyresn�mnden enligt 54 � g�rs innan hyresf�rh�llan-
det har varat nio m�nader i f�ljd, eller

2. l�genheten utg�r en del av uppl�tarens egen bostad.
Om en f�rhandlingsordning enligt hyresf�rhandlingslagen (1978:304)

g�ller f�r l�genheten, till�mpas 5 4 - 5 5 c �� endast om det f�ljer av n�mn-
da lag.

54 a � Vill hyresv�rden att ett skriftligt meddelande enligt 54 � f�rsta
stycket om hyresh�jning skall f� den verkan som anges i andra stycket
nedan, skall meddelandet inneh�lla uppgift i kronor om den hyresh�jning
som beg�rs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag d�
den nya hyran skall b�rja g�lla. I meddelandet skall vidare anges att
hyresg�sten blir skyldig att betala den h�gre hyran, om han inte senast en
viss angiven dag, tidigast tv� m�nader efter det att meddelandet l�mnades,
ger hyresv�rden besked om att han mots�tter sig hyresv�rdens beg�ran.
Meddelandet skall ocks� inneh�lla uppgift om hyresv�rdens adress, en
upplysning om att hyresn�mnden kan pr�va sk�ligheten av den beg�rda
hyran samt en uppgift om vad hyresg�sten beh�ver g�ra f�r att en s�dan
pr�vning skall komma till st�nd.

Inneh�ller meddelandet fr�n hyresv�rden s�dana uppgifter som anges i

f�rsta stycket och har hyresg�sten inte inom den i meddelandet utsatta
tiden gett hyresv�rden besked om att han mots�tter sig hyresv�rdens
beg�ran om hyresh�jning, skall hyresg�sten anses ha ing�tt avtal med
hyresv�rden om att betala den hyra som hyresv�rden har beg�rt. Den
h�gre hyran f�r b�rja att g�lla f�rst efter den dag som i hyresv�rdens
meddelande angetts som sista dag f�r att mots�tta sig hyresh�jningen.

55 � Om hyresv�rden och hyresg�sten tvistar om hyrans storlek, skall
hyran fastst�llas till sk�ligt belopp. Hyran �r h�rvid inte att anse som
sk�lig, om den �r p�tagligt h�gre �n hyran f�r l�genheter som med h�nsyn
till bruksv�rdet �r likv�rdiga.

Vid pr�vning enligt f�rsta stycket skall fr�mst beaktas hyran f�r l�genhe-

ter i hus som �gs och f�rvaltas av allm�nnyttiga bostadsf�retag. Om en

j�mf�relse inte kan ske med l�genheter p� orten, f�r i st�llet beaktas hyran

1609

SFS 1994:817

f�r l�genheter p� en annan ort med j�mf�rbart hyresl�ge och i �vrigt
likartade f�rh�llanden p� hyresmarknaden.

Vid en pr�vning enligt f�rsta stycket skall �ven best�mmelserna i 55 a

och 55 b �� iakttas.

Om en f�rhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ing�r

f�rhandlingsers�ttning i hyran enligt 20 � hyresf�rhandlingslagen
(1978:304), har hyresg�sten utan hinder av best�mmelserna i f�rsta -
tredje styckena r�tt att f� hyran s�nkt med ett belopp som motsvarar
ers�ttningen.

Om tvisten g�ller n�got annat villkor �n hyran, skall villkor som hyres-

v�rden eller hyresg�sten har st�llt upp g�lla i den m�n det �r sk�ligt med
h�nsyn till hyresavtalets inneh�ll, omst�ndigheterna vid avtalets tillkomst,
senare intr�ffade f�rh�llanden och omst�ndigheterna i �vrigt. Hyrestiden
skall vara obest�md, om inte best�md hyrestid av s�rskild anledning �r
l�mpligare.

Om hyresv�rden och hyresg�sten kommer �verens om villkoren f�r

fortsatt uthyrning i en tvist enligt f�rsta eller femte stycket, g�ller de
�verenskomna villkoren, oavsett vad som f�reskrivs i n�mnda stycken, i
den m�n inte annat f�ljer av best�mmelserna i �vrigt i denna balk.

55 a � Vid pr�vningen av hyran f�r en l�genhet skall inte beaktas s�dant
f�rb�ttringsarbete eller liknande �tg�rd som hyresv�rden utf�rt i l�genhe-
ten under hyresf�rh�llandet, om �tg�rden inte har vidtagits f�r att l�genhe-
ten skall uppn� l�gsta godtagbara standard och uppenbart inte har varit
motiverad av boendeh�nsyn.

F�rsta stycket g�ller inte, om hyresg�sten eller hyresn�mnden har god-

k�nt �tg�rden eller om mer �n tio �r har f�rflutit sedan �tg�rden slutf�rdes.

Inneh�ller hyresavtalet en f�rhandlingsklausul enligt hyresf�rhandlings-
lagen (1978:304) och har en hyresg�storganisation genom en f�rhandlings-

�verenskommelse �tagit sig att f�r hyresg�stens r�kning ta st�llning till
fr�gan om godk�nnande av en s�dan �tg�rd som avses i f�rsta stycket,
g�ller organisationens st�llningstagande som om det gjorts av hyresg�sten
sj�lv.

Hyresn�mnden f�r godk�nna en �tg�rd som avses i f�rsta stycket endast

om det finns s�rskilda sk�l.

En bostadsl�genhet skall' anses ha l�gsta godtagbara standard om den �r

f�rsedd med anordning inom l�genheten f�r

1. kontinuerlig uppv�rmning,

2. kontinuerlig tillg�ng till varmt och kallt vatten f�r hush�ll och hygien,
3. avlopp f�r spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tv�ttst�ll samt badkar eller

dusch,

5. f�rs�rjning med elektrisk str�m f�r normal hush�llsf�rbrukning,

6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylsk�p, f�rvaringsutrymmen

och avst�llningsytor.

Ut�ver vad som anges i fj�rde stycket kr�vs det f�r att l�gsta godtagbara

standard skall uppn�s

1. att det finns tillg�ng till f�rr�dsutrymmen inom fastigheten och till

anordning f�r hush�llstv�tt inom fastigheten eller inom rimligt avst�nd
fr�n denna, samt

1610

SFS 1994:817

2. att huset inte har s�dana brister i fr�ga om h�llfasthet, brands�kerhet

eller sanit�ra f�rh�llanden som inte sk�ligen kan godtas.

55 b �8 Har en hyresg�st bekostat ombyggnads-, �ndrings- eller under-
h�llsarbeten eller �tg�rder av d�rmed j�mf�rlig betydelse i sin l�genhet, f�r
vid pr�vningen av hyran f�r l�genheten hyresv�rden tillgodor�knas den
f�rb�ttringen endast om det finns s�rskilda sk�l f�r det.

55 d � Denna paragraf g�ller vid uppl�telse av m�blerat eller om�blerat
rum och vid uppl�telse i andra hand av annan bostadsl�genhet. Paragrafen
g�ller dock inte uppl�telser f�r fritids�ndam�l.

Om hyresv�rden har tagit emot en hyra som inte �r sk�lig enligt 55 �

f�rsta och andra styckena, skall hyresn�mnden p� ans�kan av hyresg�sten
besluta att hyresv�rden skall betala tillbaka vad han tagit emot ut�ver
sk�ligt belopp tillsammans med r�nta. R�ntan ber�knas enligt 5 � r�nte-
lagen (1975:635) fr�n dagen d� hyresv�rden tog emot beloppet till dess att
�terbetalningsskyldigheten blivit slutligt best�md genom beslut som vun-
nit laga kraft och enligt 6 � r�ntelagen f�r tiden d�refter. Ett beslut om
�terbetalning av hyra f�r inte avse l�ngre tid tillbaka �n tv� �r f�re dagen
f�r ans�kan.

I ett �rende om �terbetalning enligt andra stycket skall hyresn�mnden,

om hyresg�sten beg�r det, ocks� fastst�lla hyran f�r den fortsatta uthyr-
ningen fr�n och med dagen f�r ans�kan. Vid denna pr�vning till�mpas

55 � f�rsta och andra styckena. Beslut om �ndring av hyresvillkoren anses
som avtal om villkor f�r fortsatt uthyrning. N�r det finns sk�l till det, f�r
hyresn�mnden best�mma att beslutet skall g�lla omedelbart. Om hyran
h�js eller s�nks retroaktivt till�mpas 55 c � femte - �ttonde styckena.

F�r att hyresn�mnden skall kunna pr�va en ans�kan enligt andra stycket

skall ans�kan ha kommit in till hyresn�mnden inom tre m�nader fr�n det
att hyresg�sten l�mnade l�genheten.

63 �9 Ett meddelande som avses i 10 �, 11 �, 14 �, 24 �, 25 � andra
stycket, 33 �, 42 � f�rsta stycket 3, 4 eller 6, 44 �, 54 � eller 54 a � skall
anses l�mnat n�r det har avs�nts i rekommenderat brev till mottagarens
vanliga adress. I fall som avses i 24 � �r det dock tillr�ckligt att meddelan-
det �r avs�nt p� annat �ndam�lsenligt s�tt.

Har hyresg�sten eller hyresv�rden l�mnat uppgift om en adress dit

meddelanden till honom skall s�ndas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresg�sten f�r dock alltid s�nda meddelanden till den som �r beh�rig att
ta emot hyra p� hyresv�rdens v�gnar. Har hyresg�sten, inte l�mnat n�gon
s�rskild adressuppgift, f�r hyresv�rden s�nda meddelanden till den uthyr-
da l�genhetens adress.

66 �10 Avtal mellan hyresv�rd och hyresg�st, att framtida tvist med
anledning av hyresf�rh�llandet skall h�nskjutas till avg�rande av skilje-
m�n utan f�rbeh�ll om r�tt f�r parterna att klandra skiljedomen, f�r ej
g�ras g�llande i fr�ga om hyresg�stens r�tt eller skyldighet att tilltr�da eller

Senaste lydelse 1993:400.

Senaste lydelse 1988:927.

1611

SFS 1994:817

beh�lla l�genheten, fastst�llande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52
eller 55 �, �terbetalning av hyra och fastst�llande av hyra enligt 55 d � eller
best�mmande av ers�ttning enligt 58 b �. I �vrigt g�ller skiljeavtalet ej
s�vitt d�rigenom skiljem�n utsetts eller best�mmelse meddelats om skilje-
m�nnens antal, s�ttet f�r deras utseende eller f�rfarandet vid skiljen�mn-
den. I ber�rda h�nseenden skall lagen (1929:145) om skiljem�n till�mpas.
Vad som sagts nu utg�r dock ej hinder f�r att i skiljeavtalet utse hyres-
n�mnden till skiljen�mnd eller best�mma kortare tid f�r skiljemanna�tg�r-
dens avslutande �n den tid om sex m�nader som anges i n�mnda lag.

67 �11 �verenskommelse om villkor i fr�ga om hyresf�rh�llande som
beror av anst�llning g�ller mot hyresg�sten eller den som har r�tt att tr�da i

hyresg�stens st�lle �ven om �verenskommelsen strider mot best�mmelse i
4, 33 - 35, 40, 46, 47, 4 9 - 54, 55 c , 55 d eller 66 �, s�vida �verenskommel-
sen har formen av kollektivavtal och p� arbetstagarsidan har slutits eller
godk�nts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbest�mman-
de i arbetslivet �r att anse s�som central arbetstagarorganisation.

S�dana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i f�rsta stycket f�r till�m-

pas �ven n�r en hyresg�st som inte �r medlem av den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen syssels�tts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren �r bunden av kollektivavtalet,

2. hyresv�rden och hyresg�sten �r �verens om att villkoren skall till�m-

pas eller villkoren ing�r i hyresavtalet p� grund av beslut om villkors�nd-
ring enligt 54 och 55 ��.

70 �12 Beslut av hyresn�mnden i fr�gor som avses i 16 � andra stycket,

1 8 a - c ��, 23 � andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d, 62

eller 64 � �verklagas genom besv�r inom tre veckor fr�n den dag beslutet
meddelades.

Beslut av hyresn�mnden i fr�gor som avses i 1 � sj�tte stycket, 35, 40,

45, 56 eller 59 � f�r inte �verklagas.

1. Denna lag tr�der i kraft den 1 juli 1994.

2. De nya f�reskrifterna g�ller �ven hyresavtal som har ing�tts f�re

ikrafttr�dandet. De �ldre f�reskrifterna i 12 kap. 1 � till�mpas dock p�
avtal som ing�tts f�re ikrafttr�dandet.

3. De �ldre f�reskrifterna i 12 kap. 55 a � till�mpas betr�ffande �tg�rd

f�r vilken det har meddelats bygglov med st�d av 8 kap. 31 � plan- och
bygglagen (1987:10).

P� regeringens v�gnar

REIDUNN LAUR�N

Senaste lydelse 1988:408.

Senaste Ivdelse 1988-977

1612

Micha�l Koch
(Justitiedepartementet)

;

Viktiga lagar inom fastighetsrätten

Anläggningslag (1973:1149)
Fastighetsbildningslag (1970:988)
Jordabalk (1970:994)
Plan- och bygglag (2010:900)

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.

Tjänster

Utbildningar

Juridisk rådgivning

SFS 1994:817 Lag om ändring i jordabalken

Viktiga lagar inom fastighetsrätten

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

Om Lagboken.se