SFS 2002:29 Lag om ändring i jordabalken

Du är här: Start / Fastighetsrätt / Jordabalk (1970:994) / SFS 2002:29 Lag om ändring i jordabalken
020029.PDF

Källa Regeringskansliets rättsdatabaser m.fl.

background image

1

Svensk författningssamling

Lag
om ändring i jordabalken;

utfärdad den 7 februari 2002.

Enligt riksdagens beslut

1

föreskrivs i fråga om jordabalken

2

dels

att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50, 55, 57 a och 58 b §§ skall ha

följande lydelse,

dels

att det i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 55 a §, av föl-

jande lydelse.

12 kap.

18 d §

3

En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i

andra stycket

1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte

obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller

2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-

lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de

berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till
åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten,
krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda
bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgär-
derna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att
en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a §
sjätte och sjunde styckena.

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av bygg-

nad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d�
h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört
med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till
en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av
den åtgärd det är fråga om.

18 e §

4

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §,

skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

1

Prop. 2001/02:41, bet. 2001/02:BoU3, rskr. 2001/02:143.

2

Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

3

Senaste lydelse 1997:62.

4

Senaste lydelse 1997:62.

SFS 2002:29

Utkom från trycket
den 19 februari 2002

2*

SFS 2002:29�46

background image

2

SFS 2002:29

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden

ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får gö-
ras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt

andra stycket har gjorts.

18 f §

5

En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyres-

värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden ge-

nomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de
skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte
vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig
endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

18 h §

6

Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbör-

jas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller
tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. För-
budet får förenas med vite.

En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.
På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde�sjätte styckena tillämpas också när ansökan

enligt andra stycket har gjorts.

45 §

7

Bestämmelserna i 46�52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägen-

heter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet

och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en

lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat
längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller
4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den

grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägen-

heten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra
hand.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit

överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning,
gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. �verenskom-
melsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hy-
resförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till
förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin
bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommel-
sen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

5

Senaste lydelse 1997:62.

6

Senaste lydelse 1997:62.

7

Senaste lydelse 1993:400.

background image

3

SFS 2002:29

50 §

8

�r frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hy-

restiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är
slutligt avgjord.

Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a §

andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har
bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta enligt den para-
grafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de förut gällande

hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt
bestämda.

55 §

9

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hy-

ran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig,
om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenhe-

ter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jäm-
förelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för
lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade
förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och

55 b §§ iakttas.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-

handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första�tredje styckena rätt
att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvär-

den eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn
till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare in-
träffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fort-

satt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överens-
komna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån
inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 a §

Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som

har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om

1. godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och

sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,

2. lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgär-

den eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt
33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och

3. det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år se-

dan åtgärden slutfördes.

8

Senaste lydelse 1984:694.

9

Senaste lydelse 1997:62.

background image

4

SFS 2002:29

Fakta Info Direkt, tel. 08-587 671 00

Elanders Gotab, Stockholm 2002

57 a §

10

Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte

anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens
utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknads-
hyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med
hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl
får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstad-
kommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås en-

dast om det är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller

lägre än hyresnämnden angett,

2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte

varit riktig.

I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram un-

der medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.

58 b §

11

Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde

stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning
till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt
det uppsagda hyresavtalet.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har föror-

sakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hy-
resvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om för-
lusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen,
skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen el-
ler om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle
få utföra ändringen.

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.
2. I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap.

55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina äldre lydel-
ser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen
före ikraftträdandet, skall denna paragraf tillämpas i sin äldre lydelse.
12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd till
åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.

3. I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts

före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse.

4. I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall

12 kap. 50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser.

På regeringens vägnar

LARS-ERIK L�VD��N

Sten Andersson
(Justitiedepartementet)

10

Senaste lydelse 1988:927.

11

Senaste lydelse 1988:927.

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

Viktiga lagar inom fastighetsrätt

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

JP Infonets fastighetsrättsliga tjänster

För dig som arbetar med fastighetsrätt har vi samlat all relevant information inom området på ett och samma ställe. Oavsett om du arbetar vid en domstol, annan myndighet, advokatbyrå eller i annan privat verksamhet så hittar beslutsstöd och verktyg hos oss. Se allt inom fastighetsrätt.