SFS 1984:694

SFS 1984; 694

Utkom från trycket

den 17juli 198 4

Lag

om

utfärdad den 20 juni 1984.

Enligt riksdagens beslut' föreskrivs att 7 kap. 16 § och 12 kap. jordabal­

ken^ skall ha n edan angivna lydelse.

7 kap.

16

Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjan­

derätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om
försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 ka p.

utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan

förbehåll. �r fastigheten taxerad som annan fastighet och har den vid

taxeringen betecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som

avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar

sig på en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har

I tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller

hyresavtal som enligt f örsta stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 k ap.
utsökningsbalken.

1554

12 kap. Hyra

Inledande bestämmelser

1 §'^ Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts

till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits

genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med

lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall använ­

das för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än

jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med

upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet
tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtel­

sen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en

inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet

än bostadslägenhet.

Förbehåll som strider mot en be stämmelse i detta kapitel är utan verkan

mot hyres gästen eller den som har rätt att träda i hans stäl le, om ej annat

anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som hyresgästen

skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot

vad som sägs i detta kapitel om såd ana lägenheter, under förutsättning att

förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller

' Prop. 1983/84; 137, BoU 29 , rskr 378.

^ Balken omtryckt 1971 : 1209. 12 kap. omtryckt 197 9: 252.

^ Senaste lydelse 1981:7 84.

" Senaste lydelse 1980:9 5.

¬

éf rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av

SFS 1984:694

resvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll

'ler endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs

.dock inte om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund,

jllmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag, som helt ägs av en kommun

.eller landstingskommun, är hyresvärd.

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i

bostadsanvisningslagen (1980:94).

I Hyresavtalet

2 § Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyres­
gästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i

hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är

avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte

upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyres­
villkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avt alet mellan parterna.

Hyrestid och uppsägning
3 § Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra

stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att

upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla

vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet
varat mer än nio mån ader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att

upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obe­

stämd tid.

1. om avtalet sa knar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning

och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller

2. om hyre sgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning,

fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att

hyresvärden anmodat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs om upp­

sägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 §

tredje stycket.

4 § Hyresavtal som gäller för obestämd tid k an, om inte längre uppsäg­

ningstid har avtal ats, sägas upp för att upphöra att gälla

1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från

uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller

2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från

uppsägningen, när avtalet avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sä gas upp för att upphöra att gälla

och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast

1. en dag i förväg om hyr estiden är längst två veckor,

2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst

tre månader,

1555

¬

SFS 1984:694

3. tre månader i förväg om hyre stiden är längre än tre månader och det

är fråga om en b ostadslägenhet,

4. tre månader i fö rväg om hyrestiden är längre än tre månader men

längst nio m ånader och det är fråga om en lokal,

5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det

är fråga om en lokal.

5 § Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga

upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar
tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från

dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som

inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet

hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av dem, tillkommer den
rätt som angivits nu dödsboet och efterlevande maken i förening.

6 § Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11-14 eller 16-

18 §§, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §,

om ej annat följer av 44 §.

Sägs ett hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller

hyresgäst rätt att frånträda avtalet och är det inte fråga om fall som avses i
5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om uppsägningstid,

den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 4 § första stycket, om

hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 § andra sty cket, om hyresav­
talet gäller för bestämd tid. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt

lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom

hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser

en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägen­

heten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen,
upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla.

1556

7 § När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag

lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten till­

gänglig för den som skall tillträda den.

Infaller den dag då läge nheten skall tillträdas eller lämnas på en söndag ,

annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton,
skall det i stället ske nästa vardag.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 § En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat

längre än tre månader i fö ljd vid den tidpunkt till vilken upp sägningen sker.

Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a § . vara muntlig, om

det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden

lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske

hos den som är behörig att ta emot hyr a på hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsäg ningar skall delges den som s öks för uppsägning i den

ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat
följer av tredje eller Qärde styckena i denna p aragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte

¬

röm en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som

SFS 1984:694

i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägning­

ses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den

ktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en

jådfess, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som

hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som
hyresgästens vanliga adress.

.5;'0m en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har

något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt

onibud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske
genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphö-

ra;eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Särskilda best ämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som

gäller lokaler finns i 58 §.

Lägenhetens skick och hinder i h yresrätten

9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avta­
lats, tillhandahålla lägenheten i s ådant skick att den enligt den allmänna

uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Avtal får dock träff as om att lägenheten skall vara i säm re skick, om

1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lo­

kal, eller

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings­

lagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i

en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

10 § Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan

användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. �r hyresvärden

vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen med­

delande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens

beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamå­
let, upphör avtalet att gälla, även om b eslutet ej vunnit laga kraft. Om det

förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av hyresvärden
eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om beslu­

tet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på

tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han

avhjälpa b risten på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse.

1557

¬

SFS 1984:694

Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För
den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig

nedsättning av hyran.

I fall som a vses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning

för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försum­

melse.

Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den

allmänna uppfattningen i or ten fullt brukbar för det avsedda ändamålet,
gäller första och andra styckena, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet

för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks,

kände till bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 § Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhe­

tens beskaffenhet beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en

del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin

nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet

en väsentlig inskränkning i ny ttjanderätten, får hyresgästen säga upp avta­
let, även om beslutet inte har vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för
skada gäller 10 § andra stycket andra meningen.

13 § Avser hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet

ingicks och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har

hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan rätt att säga upp

avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade

tillträdesdagen, om de t är uppenbart att lägenheten då inte kan användas

för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte

visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse.

14 § �r lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall flytta, har

hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte kan

använda lägenheten eller en del av den. Om hindret inte undanröjs genast
efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet, gäller bestäm­

melserna i 11 § om rätt för hyresgästen att säga upp avtalet på grund av

brist i lägenheten.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte

visar att hindret inte beror på hans försummelse.

15

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick

som anges i 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra
stycket.

Om lägenheten helt e ller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i

bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning

och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­

ring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har

avtalats och

1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

1558

' Senaste lydelse 1983: 899,

¬

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyre sförhandlings-

SFS 1984:694

I . . Jagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en

i ' förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycket 2 gäller endast under tiden den 1 januari 1984-den 31

december 1986.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är

avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärden

hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § fö rsta stycket, om inte

annat har avtalats.

I 16 § Bestämmelserna i 10 -12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig

för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra

stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres­

gästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra

stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej

förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, far hyresnämnden i fall som

avses i första stycket 1 -3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhålls­
skyldighet enligt 15 § Qärde stycket på ansökan av hyresgästen ålägga
hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet,
som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de
åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger sär­
skilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av
den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rät ten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran
för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot de n för vilken lagfart

senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan
ansökan görs.

�verlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som

avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan
av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rä ttegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan

ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten

med äganderättsanspråk.

17 § Bestämmelserna om skada eller brist i lägenhe ten gäller också om

ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden

skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgäs­

ten är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. �r hyresgästen utan

ansvar för ohyran, har han rätt till e rsättning för nödvändiga kostnader

1559

som han får genom å tgärder för att utrota ohyran.

¬

SFS 1984:694

18 § Om hyresgästen måste avstå någon del av lägenheten på grund av
att ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som
avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.

Hyresgästen har även sådan rätt att säga upp avtalet som anges ill §, om
han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för

skada finns i 7 kap .

Hyran

19 § Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i hy­

resavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresför­
handlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller

dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens upp­

värmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för
vatten och avlopp

1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrun­

den för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverens­

kommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförh andlingsla­

gen,

2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus, eller

3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell

mätning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i an dra hand eller som av

upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket

avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren

betalar.

Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den

del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen.

Utan hinder av detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå

med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter

eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan

hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i

vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av
hyresgäster. �r avtalet träffat för bestämd tid och ä r hyrestiden längre än

ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som

bestäms enligt en ann an beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hyran utg å

med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och

övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när

förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

1560

20 § Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermå ­

nads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast

sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För

bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalender­
månad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början,

även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

/

¬

. Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan adress som

SFS 1984:694

anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort utom riket, är hyresvärden
skyldig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses beloppet

ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar
hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank-, post- eller girokon­
tor anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdra­

get togs emot av det förmedlande kontoret.

21

Anser hyresgästen att han enligt 11 � 14, 16�18 eller 26 § har rätt

till nedsättning av h yran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande
av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden, och vill

hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han

deponera bel oppet hos länsstyrelsen. Vad s om sagts nu g äller också när
det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i peng ar men som ej är

till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrel­

sen, skall han lämna skriftlig uppgift i två ex emplar om hyresförhållandet,

förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt

ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad

hyresvärden kan få för att fa ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyresvärden icke

göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det depone­

rade beloppet ej betalats till honom.

Beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas i

hovrätten genom besvär.

22 § ' Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom­

menderat brev om deposition enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till

betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom att han träffat

överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han

väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet. Har
hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän

hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Deponerat belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta beloppet.

I Hyresgästens användning av lägenheten

23 § Hyresgästen far inte använda lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan
betydelse för honom.

'Senaste lydelse 1981:784.

'Senaste lydelse 1981:784,

1561

¬

SFS 1984:694

24 § Hyresgästen skall under hyrestiden väl vår da lägenheten med vad
därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom

hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör

till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i
lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada

som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i de n

omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig bri st som ofördröjligen måste avhjäl­

pas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. �r hyres­
gästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller

bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid
behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenhe­
ten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter åter­

komsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Medde­

lande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke
skall lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen
att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i de tta stycke, är

han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist gälle r

också om det finns ohyra i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyres­

gästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt

första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.

Har i fråga om läge nhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar

utsträckts utöver vad som föreskrives i första-Qärde styckena, gäller

avtalet.

24 a § Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten

utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar där­

igenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för
skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut

varaktigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den
med bostadsrätt och vilken alltjämt innehas med såd an rätt, gäller första

stycket endast om inte annat har avtalats.

Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första

stycket prövas av hyresnämnden.

1362

25 § Hyresgästen är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastighet en.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av

dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen vet är eller med skäl kan misstänkas

vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

26 § Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenh eten för

att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan

¬

uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgäs-

SFS 1984:694

ten skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i läge nheten

låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsent­
ligt hind er eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan

hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhål­

landet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyres­
gästen inom en v ecka från det att han fick meddelande om detta säga upp
avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivan­
de påböijas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmel­
serna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att

utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har

ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att

hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall

ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som

föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även

om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller

17 § andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lä genheten

när denne har rätt till d et, kan tingsrätten förordna om handräckning. I

fråga om s ådan handräckning finns bestämmelser i 17 § hand räckningsla­
gen (1981:847).

27 § ® Om hyresgästen överger lägenheten, får hyresvärden genast återta
den.

Om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han

avhysts eller i ett utrymme som hör till lägenheten finns egendom, som kan
antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tr e

månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller

avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvär­
den utan lösen.

Pant eller borgen

28 § �r pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av
en loka l fullgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på
anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyr esvärden skäligen kan nöja sig.

Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

Utmätning och konkurs

29 § Om f astigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen
säga upp avtalet. Han har även rätt till ersätt ning för skada. Uppsägning
skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att

' Senaste lydelse 1981; 849.

1563

¬

SFS 1984:694

fastigheten blivit utmätt. Upphävs utmätningen eller blir i annat fall frågan
om fastighetens försäljning inaktuell får inte uppsägning ske därefter.

30 § Bestämmelserna i 29 § gäller också, om hyresvärden försätts i kon ­

kurs före tillträdesdagen.

31 §' Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet säga upp avta­

let. Beträffande bostadslägenheter fordras dock att gäldenären samtycker

till uppsägn ingen.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyresvär­

den sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja s ig, får

hyresvärden säga upp avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en

vecka efter anfordran.

Inträffar i fråga om en lokal konkursen efter tillträdet och har ej hyres­

värden sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöj a sig,

får hyresvärden säga upp avtalet.

1. om inte såd an säkerhet ställs inom en månad efter anfordran,
2. om inte konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för

hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, eller

3. om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med

avtalet.

Sägs avtalet upp enligt första, andra eller tredje stycket, har hyresvärden

rätt till ersättning för skada.

�verlåtelse av hyresrätten
32 §'° Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam­

tycke, om ej annat följer av 34-37 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej

besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen

säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till överlåtelse av

hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 § bostadsanv is-
ningslagen (1980: 94).

33 § Bestämmelserna i 32 § om överlåt else av hyresrätten gäller också i
fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller

huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make. tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av bo­

skillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i
hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterle­

vande make som ä r ensam arvinge efter hyresgästen.

1564

'' Senaste lydelse 1979: 341.

Senaste lydelse 1980: 95.

¬

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

SFS 1984:694

hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans

dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make
svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt
avtalet som hänför sig till tid en före underrättelsen.

Andra och tredje styckena gäller också när lägenheten har hyrts av

makar gemensamt.

Andra-fjärde styckena gäller också när någon har övertagit hyresrätt

enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

34 § En hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får

överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med

honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant till­

stånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändri ng­
en. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och

dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan

hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin b ostadslägenhet i syfte

att genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beak-

tansvärda skäl for bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för

hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Har

hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mind­
re än tre år, far tillstånd dock lämnas endast om synnnerliga skäl förelig­

ger. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten hyrs i andra hand,
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som icke är avsett att hyras ut

varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

4. lägenheten har upplåtits av någon som in nehade den med bostadsrätt

och lägenheten alltjämt i nnehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända­

mål och hyresförhållandet ej yarat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att

anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyres­

nämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller

även ko mmunalförbund, som handhar bostadsförmedling som är gemen­

sam för två eller flera kommuner.

36 § Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får

överlåta hyresrätten till d en som skall överta verksamheten, om hyres­

nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,

om hyresvärde n ej har befogad anle dning att motsätta sig att hyresrätten
överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får till­
stånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan
förenas med villkor.

1565

¬

SFS 1984:694

37 §" Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen
överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan

påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan förenas med villkor.

38 § �verlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden
eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som

hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor

fogats till samty cket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar

jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlå­
telsen, om ej annat avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §'^ Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand up p­
låta lägenheten i des s helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i
40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta

lägenheten i d ess helhet i an dra hand. Hyresvärden skall genast underrät­
tas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvär den att medverka till att en bostadslä­

genhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 § bostadsa nvisningsla-

gen (1980:94).

40 § Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­
lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­
den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om

hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas m ed

villkor.

41 § Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenhete n,
om det kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §'^ Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp

avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar

utöver två vardagar efter förfallodagen och annat ej följer av 55 a § Qärde-

sjätte styckena, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än
en månad, endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en

1566

" Senaste lydelse 1980:95 .

Paragrafen erhöll sin nuvarande lydelse gen om 198 0: 95.

" Senaste lydelse 1984:401.

¬

kalendermånad belöpande hyran utöver två vardagar efter månadens bör-

SFS 1984:694

jan eller, såvitt angår hyran för första kalendermånaden under hyresförhål­
landet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy­

resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenhe­
ten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar
rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

3. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke

efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits

eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra

förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres­

värden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan,

till vilken hy resrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter nå­
got av vad som enligt 25 § skall iakttag as vid lägenhetens begagnande eller

brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej

kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver

hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres, eller

8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk­

samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken u tgör eller i vilken till ej
oväsentlig del ingår brottsligt förfarande eller används för tillfälliga sexu­
ella förbindelser mot ersättning.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är

av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §''' �r hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 §

första stycket 1-3,5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk
av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skiljas från

lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden inte har sagt

upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande

som avses i 42 § f örsta stycket 4 el ler 7 eller hyresvärden inte inom två

månader från de t han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämn da

stycke under 2 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyr esgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som

avses i 42 § fö rsta stycket 8 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet
inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den

brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning rörande

denna annars har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin

rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har förflutit från det att

domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har
avslutats på annat sätt.

"Senaste lydelse 1980:893.

,5^-7

¬

SFS 1984:694

44 § '' �r hyresrätten enligt 42 § först a stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning

därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas

från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller

tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 § se nast tolfte
vardagen efter det att hyresgästen delgetts underrättelse om att han genom
att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt, i fråga om

bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna
lämnats socialnämnden i den kommun dä r lägenheten är belägen. I avvak­
tan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som så lunda fordras för att

fa tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän Qorton

vardagar förflutit från det att hyresgästen delgetts underrättelsen och, i

fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid

än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen elle r myndighet som regeringen bestämmer fastställer for­

mulär till underrät telse och meddelande som avses i första stycket.

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter
45 § Bestämmelserna i 46 -52 §§ gäller vid upp låtelser av bostadslägen­

heter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända­

mål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd,

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den

grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 eller 48 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till fö rlängning, är

överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyres­
förhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast o m
den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenhete n när överenskommelsen träffades, gäller överens­

kommelsen mot den maken endast om han eller hon har godtagit den.

Vad som i andra stycket tredje meningen föreskrivs om make gäller

också sådana samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta sam­

boendes gemensamma bostad har rätt att överta hyresrätten vid uppl ös­
ning av samlevnaden.

46 § Om h yresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i
3 § första stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till

förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att

upphöra i förtid ,

2. hyresgästen i ann at fall åsid osatt sina förpliktelser i så hög grad att

avtalet skäligen icke bör förlängas.

1568

Senaste lydelse 1981: 784.

¬

3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresför-

SFS 1984:694

hållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att

hyresgästen kan sitta kvar i lägen heten utan nämnvärd olägenhet för ge­
nomförandet av o mbyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt

mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har

sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör

flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den

med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt
bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal

verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom

lantbruket eller av annnan anställning, om den är av sådan art att det är

nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt

anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för

skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är
oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8

och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresför­

hållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyres­
värden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är oskäligt mot hyres gästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar

endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt

till sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anled­

ning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om
möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i
huset.

47 § Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att
en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som

hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av

hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för

egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som h yresgäst.

Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvär­

den har sagt upp av talet att upphöra i förtid. �r medhyresgästen make till

den som sagt u pp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemen­
samt har rätt till förlängning av av talet, har han eller hon en sådan rätt till
förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål

med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp

hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

I

50-SFS 1984

¬

SFS 1984:694

Om en hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten,

säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att

upphöra eller om han eller hon i an nat fall inte har rätt till förlängning av

avtalet, har maken, om han eller hon har sin bostad i lägenhete n, rätt att
överta hyresrätten och fa hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyres­

värden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på

grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt

hans eller hennes efterlevande make, om dödsboet saknar rätt till förläng­

ning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken. Bestämmel­

serna i 4 9-52 §§, 55 § samt 55 a § fjärde-sjätte styckena om hyresgäst
gäller även i fråga om h yresgästs make.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda

makarna respektive den efterlevande maken och den avlidne makens

dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej
annat har avtalats med hyresvärden.

48 § Bestämmelserna i 47 § om make gäller även i fråga om den som
enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt

att vid upplösningen av samlev naden överta hyresrätten.

49 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om för­

längning av avtalet enligt 46 § elle r 47 § först a stycket, är uppsägningen
utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens
utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat

senast vid hyrestiden s utgång.

Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning av h yresavtalet enligt 47

eller 48 §, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet

med hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda bestämmelser
kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som före­

skrivs om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte

hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden

eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått

ut. Har anmodan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, far
hänskjutande dock ske fram till hyrestidens utgång.

Andra stycket tredje och Qärde meningarna gäller också i fall som avses i

3 § tredje styc ket 2.

50 § �r frågan om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyres­

tiden går ut, har h yresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är

slutligt avgjord. För den tid som hyresgästen sålunda bor kvar i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för
samma tid blir slutligt b estämda.

1570

51 § Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att
gälla, skall för den fortsatta uthyrningen fastställas samma villkor som

förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra villkor
skall gälla. �nskar hyresvärden ändring av hyresvillkoren för det fall att

hans talan inte bifalls, skall han samtidigt som han hänskjuter förläng­
ningstvisten till hyresn ämnden ansöka om ändring av hyres villkoren.

¬

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyres-

SFS 1984:694

förhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet

eller ärendet.

52 § Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att
gälla, far i be slutet skäligt uppskov medges med avflyttningen, om hyres­

värden eller hyresgästen begär det. �r hyresrätten förverkad utan att

hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i fö rtid, får på begäran av

hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till
det.

Avgörs förläng ningstvisten efter hyrestidens utgång eller medges upp­

skov med avflyttningen, gäller 51 § första stycket i fråga om hyresvillkoren
för tiden från det av talet upphörde till avflyttningen.

I Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

53 § Bestämmelserna i 5 4-55 a §§ gäller vid upplåtelser av bostadslä­
genheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända­

mål och an sökan till hyre snämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållan­

det har varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)

gäller för lägenheten, tillämpas 54�55 a §§ endast om det följer av nämnda

lag.

54 § Vill hy resvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras,
skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse
inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av

hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att medde­
landet lämnats till motpa rten.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor

som har samband med villkor som angetts i ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för

fortsatt uthyrning.

55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall

hyran f astställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som
skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn
till bruksvärdet ä r likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen­

heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en

jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället b eaktas hyran
för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt
likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings-
eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse bekos­

tats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodoräknas hyresvärden endast

om det finns särskilda skäl.

1571

¬

SFS 1984:694

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres­

värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt me d
hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,

senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden
skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är

lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för

fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de

överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i
den mån i nte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

1572

55 a § Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till

vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads­
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu

angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande

villkoren böljade tillämpas.

�r hyr esavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning

hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte

avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas

upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. �r
hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av

ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskif­

te som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,
dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det finns särskilda skäl, förordna att beslut om

villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyr esgästen enligt hyresnämndens eller bostadsdomstolens beslut

betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten

inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande

beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet
vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta

inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet

förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan

beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit

laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande

belopp jämte ränta som avses i femte stycket. Medges anstånd, får det

bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräkn as enligt 5 § räntelagen .

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostads­

domstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen

betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för belop­
pets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och en ligt 6 § räntelagen

för tiden dä refter.

¬

I Vissa bestämmelser om lokaler

SFS 1984:694

56 § Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller för upplåtelser av lokaler, om
inte

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57-60 §§, är överenskommelsen gäl­
lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i föl jd, gäller den dock endast om den godkänts av

hyresnämnden.

57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga

hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
ställer upp annat villkor som strider mot god sed i hyresf örhållanden eller

eljest är oskäligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes
förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke

skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­
den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anled ning att upplösa hyresför­

hållandet.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat

fall än som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på
ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har samband med a tt denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyres­
värden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under

förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i

sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i

värde som hyreslägenhet,

57 a § Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för
förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägen­

heten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden

(marknadshyra). Vid be stämmande av marknadshyran skall dock bortses
från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det
allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om
särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde,
som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås

endast om det visas eller eljest är uppenbart

1573

¬

SFS 1984:694

1. när yttrandet avser marknad shy ran, att denna är påtagligt högre eller

lägre än hyresnämnden angivit,

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning

icke varit riktig.

Har i fall som avses i an dra stycket 1 hyresv ärden vid tiden för hyres­

nämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenhe­

ten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det , får anbudet eller

avtalet beaktas vid prövningen en dast om synnerliga skäl föreligger.

58 § Vill hyresvärden säga u pp avtalet, skall han i uppsägningen under­

rätta hyresgästen om de villkor han u ppställer för att förlänga hyresförhål­

landet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning­
en skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går

med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader

från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första

stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket

och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt
57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyre snämnden inom den i
första stycket angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till ersätt­

ning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom sam ma tid tvist hänskjutes

till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har av slutats får hyresvärden för förlängning av hyres­

förhållandet inte kräva högre hyra eller något a nnat villkor som är oför­

månligare för hyr esgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han

det och kommer förlängning inte till stån d, har hyresgästen alltid rätt till
ersättning enligt 57 §.

58 a § Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt för­
längning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från

uppsägningen hä nskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid

ange den ändring han önskar i de avtal ade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyrestidens

utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej

angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden
förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte
föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket,

skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han ställer

upp för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar
medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej
uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av
hyresgästen önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i

föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt uthyrning.

1574

59 § Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av

hyresvärden eller, i fall som avses i 57 § andra stycket, av hyresgästen, får

hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge upp-

¬

sköV med avflyttningen under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens

SFS 1984:694

Utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan

därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflytt­

ningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den

tidpunkten då avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för

tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta.

60 § I mål om ersät tning enligt 57 § skall rätten på yrkande av hyresgäs­

ten, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvär­
den att betala förskott i avr äkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obetyd­

ligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott

inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående

beslutet vann laga kr aft.

Beslut i fråga om förskott far meddelas utan huvudförhandling. Innan

beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Beslut som
meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut

får inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över­

skjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersätt­
ningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt

6 § räntelagen för tiden därefter.

Särskilda bestämmelser

61 § Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på
grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det

hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan

förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har

den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlor ad.

62 § Vite som förelagts med stöd av detta kapitel utdömes av hyres­

nämnden. Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande. Har

ändamålet med vitet för fallit, får vitet inte dömas ut.

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel får inte förvandlas till

fängelse.

63 § Har meddelande som avses i 10, II, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första
stycket 2, 3 eller 5 eller i 44 eller 54 § avsänts i rekommenderat brev under

mottagarens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad som

ankommer på honom. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt a tt

meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress under

vilken med delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga

I575

Jr.-.;

¬

SFS 1984:694

1576

adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är

behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte

lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden

under den uthyrda lägenhetens adress.

64 § Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran
för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 § första
stycket, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna

uppgifterna till nämnden. I förelä ggandet, som får förenas med vite, skall
bestämmas en viss tid, inom vilken uppgifterna skall ha kommit in till

nämnden.

Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första

stycket, får inom ett år efter avlämnandet något nytt föreläggande inte

meddelas beträffande de lägenheter som avsågs med de lämnade uppgif­
terna.

65 § Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upp­
låtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan

lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I

ringa fall skall dock ej dömas till straff.

�r brottet grovt, döms till fängelse i högst två år . Vid bedömande av om

brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort ett led i en verksa mhet

som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärning sman­
nen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller

förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i fö rsta stycket är ogiltiga. Den som har ställt upp

villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emo t.

65 a § Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyres-
sökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå

vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av rege­
ringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller

fängelse i högst sex månader. �r brottet grovt, döms till fängelse i högs t

två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka

den.

Saknar hyresgästen, när hyresavtalet avser en bostadslägenhet, rätt till

förlängning enligt 45 §, första stycket 1 eller 2 eller andra stycket och

begagnar sig hyre svärden uppsåtligen av detta förhållande till att ta ut en

hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till läg enhetens bruksvärde,

döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. �r brottet

grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dessutom skyldig
att lämna tillbaka vad han tagit emot i den mån det överstiger skälig hyra
för lägenheten jämte ränta på detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 §

räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till

dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

66 § Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med an led­

ning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemä n utan

¬

iorbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande

SFS 1984:694

^I fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla

lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som av ses i 51, 52 eller 55 §

eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej
såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skilje­

männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämn­

den. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas.

Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i sk iljeavtalet utse hyres­

nämnden till skiljenämnd e ller bestämma kortare tid för s kiljemannaåtgär-

dens avslutande än den tid om sex månader som anges i nä mnda lag.

67 § �verenskommelse om villkor i frå ga om hyresförhållande som be­

ror av anställning gä ller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i
hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i
4, 3 3-35, 37, 40, 46-54, 55a eller 66 §, såvida överenskommelsen har

formen av k ollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts

av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbets­
livet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

68 § I varje län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen får dock bestäm­

ma, att annat område än ett län skall utgöra verksamhetsområde för
hyresnämnden.

69 § Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att

pröva frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyre svister. Närmare bestämmelserom hyres­
nämnd meddelas i särskild lag.

70

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § and ra stycket,

24a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas gen om besvär inom tre

veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § fem te stycket, 35, 40,

45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

71 §'^ Hyrestvister som ej enligt 69 § skall prövas av hyresnämnden och

inte heller rör kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom

vars område fastigheten är belägen.

Om laga dom stol i t vister med a nledning av tillfällig up plåtelse av hus

eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 §

rättegångsbalken. Beträffande laga domstol i hyrestvister som skall prövas

enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847)
finns bestämmelser i dessa lagar.

�verklagande som avses i 70 § tas upp, om den rör kollektivavtal, av

arbetsdomstolen och i an nat fall av bostadsdomstolen. Besvärshandlingen
skall ges in till den domsto l som har att ta upp besvären.

Senaste lydelse 1980:95.

" Senaste lydelse 1981: 849.

1577

¬

SFS 1984:694

72 § I fråga om handläggningen av besvärsmål vid arbetsdomstolen gäl­
ler 18, 22, 28 o ch 30 §§ lagen (1974:1082) om bostadsdomstol, I övrigt
gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i
arbetstvister föreskrivs om rättegången i mål som öve rklagats till arbets­
domstolen genom besvär. Besvärsmål kan dock även företas till avgörande

efter huvudförhandling.

73 § I hyr estvister som avses i 49 eller 54 § och i mål om åtgärds föreläg­
gande enligt 16 § andra stycket eller om utdömande av vite enligt 62 § skall

vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen eller

arbetsdomstolen, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.
2. �ldre bestämmelser tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts

före ikraftträdandet, om inte något annat föreskrivs i det följande.

3. Om inte något annat följer av punkterna 4-9, tillämpas den nya

lydelsen av 7 kap. 16 § samt 12 kap. 1 och 2 §§. 3 § andra-Qärde styckena,

4-8 §§, 15 § fjärde stycket, 16, 20, 26, 28, 35, 42, 45-55a, 63 och 67 § §
även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas fortfaran­

de äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphö­

rande samt hänskjutande av tvist till hyresnämnd även om hyrestiden går

ut först efter ikraftträdandet. �ldre bestämmelser om uppsägningstid till-

lämpas också för hyresavtal, som har ingåtts för bestämd tid, om uppsäg­

ningstiden är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker

före utgången av januari 1985.

Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor

som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 19 § i des s nya lydelse, gäller

villkoret mot hyresgästen till utgången av år 1986 eller, om avtalet inte kan

sägas upp till upphö rande vid den tidpunkten, till den s enare tidpunkt då

avtalet på grund av uppsägning tidigast kan fr ånträdas av båda parter.

4. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet ingåtts för bestämd tid

före ikraftträdandet, skall hyrestiden ändå anses vara obestämd, om inte

parterna har kommit ö verens om något annat senast vid den tidpunkt till
vilken avtalet efter ikraftträdandet tidigast kan sägas upp av båda parter.
En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av fastigheten, om

hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen har anteck­
nats på hyresvärdens exemplar av handlingen.

5. Bestämmelsen i punkten 3 andra stycket första meningen om verkan

av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller inte om avtalet
efter uppsägningen har fö rlängts för tid efter ikraftträdandet.

6. Om ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet är träffat på

obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att
säga upp avtale t och en uppsägnin g, sedan lagen har trä tt i kraft, inte sker
till den tidpunkt avtalet på grund av sådan uppsägning tidigast kan frånträ­

das, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 19 § tillämpas

på avtalet från den tidpunkten, även om det inte följer av någon annan

övergångsbestämmelse. Detta gäller även om uppsägning sker men avtalet

förlängs.

1578

/

¬

7. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening

SFS 1984:694

eller ett aktiebolag som avses i punkt 16 i övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1971:479) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider

mot 12 kap. 15 § and ra stycket första meningen eller 19 §. Tillstånd som
har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

8. Hyrestvister som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd

före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser.

9. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 § lagen (1963:583)

om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 § tredje
stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet.

På regeringens vägnar

HANS GUSTAFSSON

Lars Uno Didön

(Bostadsdepartementet)

¬